Après une faillite et deux ans d'abandon, le Chrysler Building renaît avec un plan à 235 M$ et un bail secret de 150 ans

Pendant près de deux ans, l’un des gratte-ciels les plus célèbres de Manhattan est resté sans détenteur officiel de son bail. Symbole de l’Art déco new-yorkais, perché au 405 Lexington Avenue, le Chrysler Building cherchait un nouveau preneur depuis l’expulsion, en septembre 2024, du consortium RFR – Signa pour non-paiement du loyer foncier dû à l’école d’ingénierie Cooper Union, après la faillite de Signa fin 2023.

La tour de 77 étages a été reprise par le promoteur Tishman Speyer, déjà passé par l’immeuble à la fin des années 1990, aux côtés d’investisseurs institutionnels emmenés par PSP Investments. Le groupe a signé avec Cooper Union un bail emphytéotique de 150 ans, assorti d’un investissement prévu de 235 millions de dollars (environ 216 millions d’euros) et du versement à l’école d’un loyer annuel non divulgué, après un précédent contrat qui avait atteint 20,1 millions de dollars (près de 19 millions d’euros) en 2018 puis 32,5 millions (environ 30 millions d’euros) de 2019 à 2027. Reste à savoir comment ce montage doit transformer un immeuble vieillissant en vitrine de bureaux haut de gamme. C’est un pari tres long terme sur la capacité de Midtown à attirer de nouveaux locataires.

Un bail emphytéotique taillé pour relancer le Chrysler Building

Le montage repose sur un bail emphytéotique de 150 ans, ou ground lease, qui donne à Tishman Speyer la pleine exploitation de la tour tout en laissant la propriété du terrain à Cooper Union, qui le détient depuis un legs de 1902. L’accord couvre environ 1,3 million de pieds carrés de bureaux au-dessus de Grand Central Terminal, au coeur du sous-marché Grand Central, décrit comme affichant l’un des plus bas taux de disponibilité de bureaux à Manhattan et pratiquement aucun chantier récent de bureaux neufs. Pour Cooper Union, ces loyers au sol doivent continuer à financer la mission éducative de l’établissement, engagé dans un plan visant à rétablir des bourses complètes pour tous ses étudiants de premier cycle.

Pour financer le bail et un vaste plan de réaménagement, Tishman Speyer et ses partenaires prévoient de déployer 100 % de capitaux propres, en s’alliant à plusieurs investisseurs institutionnels dont le fonds de retraites public canadien PSP Investments comme chef de file. « Nous sommes ravis de guider ce bâtiment tant aimé dans ce nouveau chapitre », a commenté Rob Speyer, directeur général de Tishman Speyer, cité par BFMTV. « Nous allons créer un environnement qui fera la fierté de nos clients et dans lequel ils seront heureux de venir travailler chaque jour », a-t-il ajouté, en revendiquant une approche déjà mise en oeuvre sur des actifs comme le Rockefeller Center.

Vétusté, crise du précédent bail et vaste plan de rénovation

Au fil des ans, le manque d’investissements d’entretien a fini par user l’ancienne vitrine de Chrysler. Médias et occupants ont décrit des locaux vieillots, des peintures écaillées, des ascenseurs en panne, de l’eau impropre dans les fontaines, des fenêtres trop petites, des bureaux exigus ou encore des rencontres avec des rongeurs. Cette dégradation, combinée à une propriété fractionnée entre Cooper Union pour le foncier et des détenteurs successifs du leasehold, a dissuadé nombre de prétendants malgré une transaction à 800 millions de dollars en 2008 pour 75 % du capital (environ 740 millions d’euros) et une hausse rapide du loyer au sol.

Avant l’arrivée de Tishman Speyer, le duo RFR – Signa s’en était porté acquéreur en 2019 pour 151 millions de dollars (près de 140 millions d’euros) auprès du fonds souverain Abu Dhabi Investment Council, avec la promesse de réaliser 250 millions de travaux (environ 230 millions d’euros), avant de faire défaut sur le loyer après la faillite de Signa. Le nouveau propriétaire du leasehold annonce cette fois un « intense programme » de réhabilitation intérieure et de rénovation extérieure : environ 75 % des bureaux actuellement et prochainement vacants seront pré-aménagés en suites prêtes à être occupées, le 61e étage deviendra un espace de restauration et de réunion avec accès aux terrasses extérieures, l’arcade commerciale art déco sera reconvertie en zone de bien-être, tandis que les systèmes mécaniques, électriques, de traitement d’air et les ascenseurs seront modernisés et que la façade comme la célèbre couronne en acier inoxydable seront restaurées pour rivaliser avec les gratte-ciels de bureaux les plus récents.