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Île-de-France : Pourquoi les prix immobiliers s’effondrent en 2024 

Les notaires du Grand Paris constatent des chutes de prix de l’immobilier spectaculaires dans toute l’Île-de-France. Voici les départements où la dégringolade est la plus rapide depuis un an. 

Entre avril 2023 et mars 2024, environ 110 600 ventes ont été enregistrées en Île-de-France, soit une dégringolade d’environ 28 %. Un signe que la crise continue pour les vendeurs immobiliers. La baisse de l’activité et des prix s’est prolongée en ce début d’année. Au 1er trimestre 2024, les volumes de ventes de logements anciens ont baissé de 24 % par rapport à 2023 et de 40 % par rapport à 2022. 

Certes, la légère érosion des taux de crédit depuis janvier a redonné – un peu – de pouvoir d’achat aux emprunteurs. Mais pas suffisamment pour relancer le marché : entre janvier 2022 et décembre 2023, les taux moyens des emprunts immobiliers ont quadruplé, passant d’environ 1 % à 4 %. En conséquence, malgré la légère baisse actuelle des taux, ceux-ci restent trop élevés pour nombre d’emprunteurs. 

Évolution des ventes immobilières au 1er trimestre 2024 

Au 1er trimestre 2024, les prix intègrent cette nouvelle donne et sont en recul annuel de plus de 8 % en Île-de-France (-7,9 % pour les appartements et -8,4 % pour les maisons). Cependant, d’après les indicateurs sur les avant-contrats des notaires du Grand Paris, les prix pourraient stagner pour les appartements et progresser pour les maisons d’avril à juillet 2024, ramenant la baisse annuelle des prix à respectivement 6,8 % et 5,2 %. Il est à souhaiter que les ajustements sur les prix se poursuivent pour participer à l’amélioration de la capacité d’achat des ménages. 

Analyse des prix immobiliers par département en Île-de-France 

Les notaires d’Île-de-France ont analysé l’évolution des prix moyens des maisons et des appartements par département : 

  • Appartements
  • Hauts-de-Seine : -8,7 %  
  • Seine-Saint-Denis : -8,2 %  
  • Paris : -7,9 %  
  • Val-de-Marne : -7,8 %  
  • Seine-et-Marne : -6,5 % 
  • Maisons
  • Hauts-de-Seine : -9,1 % 
  •  Essonne : -8,6 %  
  • Val-de-Marne : -8,5 %  
  • Seine-et-Marne : -7,9 %  
  • Seine-Saint-Denis : -7,4 % 

Baisse des volumes de ventes de logements anciens 

La baisse des volumes de ventes de logements anciens se poursuit au 1er trimestre 2024. Par rapport à 2022, la baisse atteint 40 %. Les taux de crédit élevés continuent de contraindre les ménages, dégradant leur solvabilité et les incitant à reporter leurs projets. 

Malgré une légère détente des taux de crédit et une médiatisation des conditions de prêt plus favorables, les améliorations restent modestes (0,12 point de taux). En conséquence, les volumes de prêts accordés ont reculé. Au 1er trimestre 2024, 21,7 milliards d’euros ont été prêtés aux ménages, contre 38 milliards au 1er trimestre 2023 (-42 %) et 56,3 milliards au 1er trimestre 2022 (-61 %). 

Prévisions et tendances du marché immobilier 

La tendance baissière des ventes de logements anciens se poursuit mais tend à s’atténuer. Les ventes ont diminué de 32 % au 3e trimestre 2023, de 28 % au 4e trimestre 2023, et de 24 % au 1er trimestre 2024 par rapport à l’année précédente.

On prévoit une poursuite de la baisse de l’activité au 2e trimestre, mais à un rythme moins sévère. Le marché des maisons, ayant bénéficié d’un regain post-pandémie, reste plus affecté que celui des appartements. Au 1er trimestre 2024, les volumes de ventes de maisons ont reculé de 27 % en un an, contre 23 % pour les appartements. Par rapport au 1er trimestre 2022, les volumes de ventes ont pratiquement été divisés par deux (-46 % pour les maisons). 

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Entre le 4e trimestre 2023 et le 1er trimestre 2024, les prix ont fortement baissé : -2,4 % pour les appartements et -3,6 % pour les maisons en Île-de-France. Même après correction de la variation saisonnière, les baisses restent notables à 2,3 % et 3,2 % respectivement. Annuellement, les prix des appartements ont baissé de 7,9 % en Île-de-France, avec une baisse plus marquée en Petite Couronne (-8,4 %) qu’en Grande Couronne (-7,0 %). Les prix des maisons ont baissé de 8,4 %, sans grande différence entre les secteurs géographiques. 

Perspectives du marché immobilier en Île-de-France 

Les notaires constatent que l’effort pour intégrer le nouveau mode de fonctionnement du marché s’opère mais de façon progressive et partielle : pour les vendeurs, il faut accepter la baisse des prix et les négociations ; pour les acquéreurs, les nouvelles conditions de taux nécessitent un effort financier supplémentaire ou un changement de projet. Une normalisation du marché doit se poursuivre alors que le désintérêt des investisseurs se prolonge. Le marché reste donc à la peine. 

Cependant, les perspectives de baisses des taux sont encourageantes. D’après les simulations, la mensualité moyenne a atteint un pic au cours de l’été 2023 mais recule légèrement depuis sous l’effet de la baisse des prix et de l’érosion des taux. La mensualité diminuerait d’ici juillet de 6 % pour les appartements et de 5 % pour les maisons par rapport au point haut de l’été 2023. C’est modeste comparé à la hausse de 19 % pour les appartements et 23 % pour les maisons entre janvier 2022 et ces points hauts. 

« Enfin, au-delà de ces ajustements appelés à se poursuivre et dans un contexte économique et social délicat, on ne peut que souhaiter qu’une politique du logement pérenne, vigoureuse et globale vienne accompagner l’ensemble de la filière du logement, essentielle à la satisfaction des besoins des ménages », concluent les notaires du Grand Paris. 

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