Immobilier : héritage, donation… 4 logements sur 10 échappent à la vente et creusent la fracture patrimoniale

Quand un logement change de mains en France, la scène que l’on imagine est souvent la même : une annonce, des visites, une offre d’achat, un prêt immobilier. La dernière étude de l’Insee sur les transmissions de biens entre 2018 et 2022 montre pourtant une réalité bien différente du récit classique de l’accédant à la propriété.

Près de 4 logements sur 10 qui changent de propriétaire ne sont pas achetés, mais reçus par héritage ou donation. Et ces transmissions ne touchent pas tous les Français de la même façon : elles arrivent surtout à des quinquagénaires déjà propriétaires et restent très concentrées parmi les ménages les plus aisés, où elles alimentent la multipropriété et un entre-soi patrimonial marqué. Une statistique qui éclaire autrement la crise du logement.

Transmissions immobilières : presque 4 logements sur 10 sans vente

Selon l’étude publiée le 6 octobre, près de 39,9% des logements qui changent de propriétaire chaque année en France le font par transmition à titre gratuit, c’est-à-dire par succession ou donation, contre 60,1% via des ventes immobilières classiques. En volume, cela représente 443 000 logements hérités par an, soit 25,2% du total, 76 000 logements à la fois hérités et vendus (4,3%), et 183 000 logements donnés, soit 10,4% du flux annuel.

Ces biens arrivent souvent dans des patrimoines déjà constitués, et assez tard dans la vie. Les héritiers ont en moyenne 54 ans, les donataires 48 ans, alors que les acheteurs, qu’ils soient primo ou secundo accédants, ont 43 ans en moyenne. L’Insee résume ce décalage en une phrase : « Comme les personnes héritent et bénéficient d’une donation assez tard dans leur cycle de vie, elles ont déjà pu avoir le temps de devenir propriétaires, indépendamment de la transmission », écrit l’Institut, cité par L’Opinion. Dans les faits, « 63 % des héritiers et des donataires de logements possèdent déjà un ou plusieurs biens immobiliers », souligne encore l’Institut : 36% possèdent un seul logement, 27% sont déjà multipropriétaires avant même de recevoir un nouveau bien.

Chez les plus aisés, des transmissions immobilières disproportionnées

Les chiffres de répartition sociale confirment que ces transferts de propriété bénéficient surtout aux ménages les plus riches. L’Insee relève que 32% des bénéficiaires d’héritage ou de donation de logement se situent parmi les 20% de Français au niveau de vie le plus élevé, et que 34% des logements transmis aboutissent à ce dernier quintile, contre 22,2% pour le troisième et le quatrième quintiles et seulement 12,3% pour le premier, qui regroupe les 20% les moins aisés. En observant uniquement les transmissions qui restent dans la même catégorie de niveau de vie, « Ainsi, les transmissions immobilières entre personnes appartenant au cinquième des personnes les plus aisées sont trois fois et demi plus fréquentes qu’en moyenne dans l’ensemble de la population », indique l’Insee. Les seules donations, elles, sont « cinq fois plus fréquentes » pour cette catégorie. Au total, 70% des héritiers et donataires deviennent multipropriétaires après la transmission, contre 20% seulement des personnes majeures dans l’ensemble de la population.

Reste la question de l’usage de ces logements transmis, dans un pays où la pénurie de résidences principales nourrit la grave crise du logement pointée par de nombreux acteurs. Les chiffres de l’Insee montrent qu’après une succession, la revente rapide concerne près de 30% des biens à trois ans, alors que les donations se traduisent plus souvent par une mise en location ou par l’occupation du logement par le donataire ou l’usufruitier. Entre maintien dans le giron familial, investissement locatif, résidences secondaires et vacance, la transmission immobilière dessine donc une géographie patrimoniale qui pèse lourd sur l’accès au logement des générations suivantes.