Taxe foncière : ce calcul bloqué en 1970 qui explique pourquoi un logement à La Courneuve est plus taxé qu'à Saint-Tropez

À La Courneuve, commune populaire de Seine-Saint-Denis, un trois pièces standard peut être plus lourdement taxé qu’un appartement équivalent à Saint-Tropez. Sur la feuille d’impôt, la base de calcul retenue par l’administration est même supérieure à celle de certaines stations balnéaires haut de gamme, alors que les loyers de marché n’ont rien à voir.

Pour les 33 millions de propriétaires qui s’acquittent chaque automne de la taxe foncière, ce paradoxe alimente l’impression d’un impôt local incompréhensible. Entre des taux fixés ville par ville et des valeurs de référence qui n’ont pas bougé depuis des décennies, la note semble parfois déconnectée de la réalité. Tout se joue sur une base fiscale héritée de 1970.

Une taxe foncière calculée sur une valeur locative de 1970

Pour établir la valeur locative cadastrale, la Direction générale des finances publiques estime d’abord le loyer annuel théorique qu’un logement pourrait rapporter s’il était loué toute l’année. La base taxable correspond ensuite à la moitié de ce montant, un abattement de 50 % étant appliqué avant de multiplier le résultat par les taux votés par la commune et les autres collectivités. Si un bien est censé se louer 10.000 euros par an, l’assiette retenue est donc de 5.000 euros.

Ce mécanisme repose pourtant sur des loyers de référence très anciens. Les valeurs locatives n’ont pas été révisées depuis 1970 et ne sont qu’actualisées chaque année par un coefficient indexé sur l’inflation, fixé à 0,8 % pour 2026. « En clair, notre taxe foncière repose sur des loyers constatés il y a 56 ans alors que le marché locatif s’est entièrement recomposé », explique Manon Bellin, cofondatrice de la plateforme Orka.tax, citée par BFM Business. À Paris, pour un trois pièces de 65 mètres carrés, le fisc retient ainsi un loyer théorique d’environ 715 euros par mois, loin des 2.000 euros réellement pratiqués. Dans des villes comme Marseille, Lyon, Toulouse, Nice ou Nantes, la valeur locative retenue tourne même autour de 300 à 350 euros, soit trois à quatre fois moins que les loyers actuels.

Quand La Courneuve est plus taxée que Saint-Tropez : ce que révèlent les écarts

Les calculs réalisés par Orka.tax sur un profil type de logement, un trois pièces de 65 mètres carrés, montrent à quel point cette base figée ne reflète plus la carte immobilière de 2026. Le tableau ci-dessous résume quelques ordres de grandeur issus de ces calculs. L’administration valorise davantage un logement à La Courneuve ou à Clichy-sous-Bois qu’à Saint-Tropez ou Deauville : pour les deux communes de Seine-Saint-Denis, la DGFiP se fonde sur un loyer théorique supérieur de 40 % à celui d’un même logement dans ces stations balnéaires haut de gamme.

Face à ces écarts, Manon Bellin plaide pour une révision mesurée des bases, en avertissant que sans baisse des taux locaux, une mise à jour brutale ferait flamber la fiscalité. « Il faut réviser les bases, non pas pour augmenter l’impôt mais pour que cette fiscalité soit plus justement répartie », insiste la cofondatrice d’Orka.tax. Un exemple interessant donné par Orka.tax : la facture d’un trois pièces à Paris bondirait de 911 euros à plus de 2.600 euros par an sans ajustement de taux communal, dépasserait 3.500 euros à Montpellier ou Grenoble et grimperait de 633 euros à 3.013 euros à Lille, malgré une valeur locative de 215 euros par mois seulement. Le gouvernement a d’ailleurs tenté de mettre à jour les « éléments de confort » pris en compte, mais 7,4 millions de propriétés ne déclarent toujours pas les bonnes caractéristiques, ce qui a conduit à reporter cette réforme sensible. Selon l’avocat fiscaliste Jean-Pascal Michaud, cette accumulation de taux locaux, de revalorisations automatiques et de taxes additionnelles brouille le message, au point que « Ils comprendraient plus facilement l’évolution de la valeur de leur logement ».