Prêt immobilier : cette erreur sur votre apport qui alerte les banques et vous prive du meilleur taux possible

Face à la remontée puis à la stabilisation des taux immobiliers, de nombreux acheteurs repoussent leur projet pour étoffer leur épargne. L’objectif est souvent le même : afficher un apport personnel plus élevé et espérer décrocher un meilleur taux, voire un taux jugé « excellent » par les baromètres de courtiers comme Meilleurtaux.

Dans le même temps, les banques continuent de cibler les profils jugés attractifs, avec des taux moyens qui, en juin, tournent autour de 3,25 % sur 15 ans, 3,39 % sur 20 ans et 3,44 % sur 25 ans selon les données Meilleurtaux relayées par MoneyVox. Entre apport minimum souvent fixé autour de 10 à 15 % et tentation de « tout mettre » pour gagner quelques dixièmes de point, la frontière est fine. Et la véritable question se niche justement là.

Apport personnel et taux immobilier : comment les banques lisent votre dossier

Pour une banque, un apport conséquent agit d’abord très concrètement sur le montage du crédit. Dans un exemple cité par SeLoger, un achat à 300 000 euros financé avec 60 000 euros d’apport ramène le prêt à 240 000 euros. Le résultat est immédiat : des mensualités plus faciles à supporter et un taux d’endettement qui reste maîtrisé, un critère central au moment d’étudier un dossier.

L’apport joue aussi comme un signal. Le fait d’avoir réussi à constituer une épargne régulière traduit une certaine discipline budgétaire, ce qui rassure l’établissement prêteur sur le risque de non-remboursement. MoneyVox rappelle d’ailleurs que les taux pratiqués peuvent varier fortement d’une banque à l’autre selon la qualité globale du dossier, mais aussi selon la localisation du bien, et précise que les taux « excellents » repérés par Meilleurtaux sont réservés à des emprunteurs au profil particulièrement attractif pour les banques. L’apport pèse donc clairement dans la balance, sans être le seul critère.

Combien d’apport pour viser un bon taux immobilier sans tout sacrifier

Selon MoneyVox, disposer d’une épargne pour financer une partie de l’opération est aujourd’hui quasi indispensable pour que les banques acceptent un projet. L’apport requis tourne généralement autour de 10 %, voire 15 % du prix d’achat, une enveloppe qui sert souvent à couvrir les frais de notaire, les frais de dossier ou encore les frais d’agence. Plus l’apport dépasse ce seuil, plus le profil de l’emprunteur apparaît interressant pour la banque, car le risque porté par l’établissement diminue.

SeLoger met toutefois en garde contre la tentation de tout miser sur l’apport. Les banques apprécient aussi que l’emprunteur conserve un matelas de sécurité après l’achat pour faire face aux imprévus du quotidien ou à des travaux non anticipés. Avant d’augmenter fortement son apport dans l’espoir d’obtenir un meilleur taux, plusieurs points méritent donc d’être regardés de près :

• le niveau d’épargne de précaution qui restera disponible après la signature du prêt ;
• la capacité à reconstituer de l’épargne dans les mois qui suivront l’achat ;
• les autres projets importants à financer à court ou moyen terme.

Apport, TAEG et assurance emprunteur : d’autres leviers pour alléger le coût du crédit

Augmenter son apport n’est pas le seul moyen de réduire la facture totale du crédit. MoneyVox rappelle que le taux fixe nominal, utilisé pour calculer les intérêts du prêt, se distingue du TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui intègre l’ensemble des frais liés au crédit : intérêts, assurance emprunteur, caution, frais de dossier de la banque, notamment. Pour comparer deux offres, c’est donc le TAEG qu’il faut regarder en priorité, car il reflète le coût réel du financement.

L’assurance emprunteur pèse d’ailleurs de plus en plus lourd dans ce coût global. Le site indique qu’il est possible de faire baisser la note en mettant en concurrence les différentes assurances du marché et en recourant, si besoin, à une délégation d’assurance, c’est à dire en choisissant un contrat externe présentant un niveau de garanties équivalent à celui de la banque mais à un tarif inférieur. MoneyVox souligne aussi que les frais de dossier peuvent se négocier et insiste sur l’intérêt de faire jouer la concurrence entre établissements, directement ou via un courtier. Comme le résume Maxime Chipoy, président de MoneyVox.fr, cité par MoneyVox : « Un crédit immobilier représente une étape importante dans une vie, et un des postes les plus importants dans le budget des clients. Il ne faut donc pas hésiter à prendre son temps et à faire jouer la concurrence : chaque dixième de pourcent gagné sur le taux du crédit ou de l’assurance emprunteur signifie plusieurs milliers d’euros d’économies ! Si vous avez un peu de temps, vous pouvez faire vous-même la démarche auprès des différentes banques. Mais le plus souvent, il est plus simple de faire appel à un courtier, qui fera pour vous le tour des établissements… quitte à utiliser le résultat de simulation pour négocier avec votre banquier actuel ! ».