État des lieux d’entrée signé : attention, ce délai de quelques jours est votre seule chance de ne pas perdre votre dépôt de garantie

Vous avez fait la visite un peu vite, signé l’état des lieux d’entrée en quelques minutes… et, une fois les cartons posés, vous découvrez un parquet gondolé, un radiateur qui fuit ou une fenêtre qui ferme mal. Beaucoup de locataires pensent alors qu’il est trop tard, que tout ce qui n’a pas été noté au départ restera à leur charge en fin de bail.

L’état des lieux sert justement de base pour comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie, et peut peser lourd lorsqu’il s’agit de rendre – ou non – le dépôt de garantie, qui doit en principe être restitué dans les deux mois suivant la remise des clés si le locataire a rempli ses obligations. La loi du 6 juillet 1989 organise tout cela de façon précise… mais réserve aussi quelques droits peu connus au locataire, qui peuvent changer beaucoup de choses.

Modifier un état des lieux d’entrée après signature : ce que prévoit la loi

La loi du 6 juillet 1989 impose que l’état des lieux d’entrée soit établi « amiablement et contradictoirement », en présence du propriétaire et du locataire, ou de leurs représentants mandatés. C’est ce document, comparé à l’état des lieux de sortie, qui permettra d’identifier d’éventuelles dégradations imputables au locataire, par exemple au regard de ses obligations d’entretien. Selon l’article 7 de ce texte, le locataire doit assurer « l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives […] sauf celles occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Ce qui est moins connu, c’est que l’état des lieux d’entrée, même signé, n’est pas totalement figé. La loi permet au locataire de demander un état des lieux complémentaire dans un délai de 10 jours à compter de l’établissement initial. Ce délai vise précisément les défauts qui n’auraient pas été vus le jour de la signature. Pour les équipements de chauffage, une seconde fenêtre existe encore : le locataire peut solliciter une mise à jour spécifique pendant le premier mois de la période de chauffe, le temps de vérifier concrètement le fonctionnement des radiateurs et de la chaudière.

Comment demander la modification de l’état des lieux d’entrée, en pratique

En pratique, l’état des lieux signé a une vraie valeur contractuelle, et c’est pour cela qu’il faut respecter une forme minimale pour le compléter. C’est rassurant pour un locataire qui a signer un peu vite l’état des lieux d’entrée : il peut encore signaler des anomalies, à condition de le faire dans les temps et de cibler précisément ce qui doit être ajouté. La démarche se fait à l’amiable, en restant dans l’esprit contradictoire exigé par la loi.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, mieux vaut suivre quelques étapes claires dans les 10 jours qui suivent l’installation :

• refaire calmement le tour du logement, pièce par pièce, en notant chaque défaut non mentionné (traces d’humidité, fuite, fissure, store cassé…)
• prendre des photos datées, suffisamment nettes pour montrer l’état réel de l’élément concerné
• écrire au bailleur ou à l’agence une demande de complément d’état des lieux, en listant chaque point à ajouter et en renvoyant à la pièce ou à la ligne du document initial
• envoyer cette demande de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), afin de garder une preuve en cas de litige ultérieur

État des lieux de sortie : peut-on aussi le modifier après coup ?

Le mécanisme des 10 jours concerne uniquement l’état des lieux d’entrée. Pour la sortie, la loi ne prévoit pas une période de « rattrapage » comparable : tout se joue au moment de la réalisation du document, qui doit là encore être établi contradictoirement. Un cas jugé récemment a rappelé l’importance de cette exigence : un bailleur avait fait réaliser l’état des lieux de sortie en l’absence du locataire, avec le père de celui-ci, sans procuration écrite. Les juges ont estimé que ce document n’était pas opposable au locataire, faute de signature de ce dernier ou d’un représentant dûment mandaté.

Si le locataire ne peut pas être présent, il doit donc donner une procuration écrite à une personne de confiance, qui signera en son nom après avoir justifié de son identité. À défaut d’accord amiable pour l’état des lieux, l’une ou l’autre des parties peut demander l’intervention d’un commissaire de justice pour dresser un constat ; les frais sont alors partagés pour moitié entre bailleur et locataire, et l’état des lieux de sortie ne peut pas être facturé au seul locataire. Ce formalisme protège chacun lorsque des travaux de « remise en état » sont envisagés, à la frontière parfois floue entre simples « menues réparations » et usure normale liée à la « vétusté ».