Achat en concubinage : cette clause méconnue dans l'acte d'achat qui protège votre argent en cas de rupture
En France, des milliers de couples achètent chaque année sans être mariés, convaincus que tout est simple tant que l'amour dure. Jusqu'au jour où séparation ou décès révèlent que leur protection juridique tenait à une seule phrase chez le notaire.
Vous vous apprêtez à signer pour un appartement à deux, en union libre, avec un crédit sur vingt ans et des apports différents. Sur le moment, tout le monde regarde surtout le taux, le quartier, la surface… et bien moins la façon dont la propriété est organisée juridiquement. Pourtant, c’est précisément ce point qui décide de ce qu’il se passera en cas de rupture ou de décès.
En France, acheter à deux sans être mariés signifie qu’aucun régime matrimonial ne vient vous protéger automatiquement. Tout repose sur ce que vous acceptez d’inscrire dans l’acte notarié : répartition des parts, règles de décision, protection du survivant. Un détail qui n’en est pas un, surtout quand on sait à quelle vitesse un conflit peut faire dérailler un projet immobilier.
Achat à deux sans mariage : ce que prévoit vraiment la loi
Par défaut, les concubins qui achètent un logement ensemble se retrouvent en indivision. Chacun est propriétaire à hauteur de sa quote-part, en principe proportionnelle à son apport. Si l’acte ne précise rien, le bien est souvent réputé détenu à 50/50, même si l’un a mis beaucoup plus. En cas de séparation, celui qui a le plus financé peut donc se sentir lésé au moment du partage ou du rachat de part.
L’indivision a un autre effet clé : les décisions se prennent soit à l’unanimité, soit à la majorité des deux tiers selon leur importance. Dès qu’une mésentente s’installe, un blocage peut apparaître sur la vente, de gros travaux ou la location. Le Code civil permet en outre à chaque indivisaire de demander à sortir de l’indivision, ce qui peut déboucher sur une vente judiciaire. Et au décès, le survivant se retrouve souvent en indivision avec les héritiers du défunt, dans un cadre fiscal qui peut aller jusqu’à 60 % de droits de succession entre simples concubins.
Indivision, convention ou SCI : comment mieux se protéger à deux
Pour un achat immobilier concubins, l’indivision peut rester une solution efficace si elle est bien cadrée. L’acte doit alors détailler précisément la répartition (60/40, 70/30…), en tenant compte de l’apport initial et, si besoin, d’une clause sur la façon dont seront partagés les remboursements de prêt ou la plus-value en cas de revente. L’interet de signer une convention d’indivision est de fixer les règles du jeu : durée, répartition des charges, modalités de sortie, parfois désignation d’un gérant pour la gestion courante.
Autre option souvent évoquée dans les situations d’indivision concubinage : la SCI (Société Civile Immobilière). Le bien appartient alors à la société, et chacun détient des parts sociales. Les statuts permettent d’organiser la majorité nécessaire pour les décisions, la gérance, ou encore les conditions de rachat de parts en cas de rupture. Cette souplesse a un coût : création formelle, frais de fonctionnement, obligations administratives plus lourdes, qui se justifient surtout pour un patrimoine important ou un projet locatif familial.
| Solution | Propriété | Gestion | Séparation | Décès / fiscalité |
|---|---|---|---|---|
| Indivision simple | Parts souvent 50/50 par défaut | Unanimité ou majorité deux tiers | Sortie possible forcée, risque de vente | Indivision avec héritiers, droits élevés |
| Indivision + convention | Parts adaptées aux apports | Règles écrites, gérant possible | Sortie encadrée, moins de blocages | Protection du survivant à compléter |
| SCI | Parts sociales dans la société | Statuts sur mesure, gérant désigné | Rachat de parts prévu aux statuts | Transmission aménageable, règles complexes |
| Clause de tontine | Survivant réputé seul propriétaire | Décisions communes tant que couple uni | Très difficile à défaire avant décès | Protection forte, fiscalité à étudier |
| PACS + testament | Indivision ou SCI au choix | Cadre légal du PACS en plus | Règles définies par l’acte choisi | Droits réduits, part léguée au survivant |
Quelle solution choisir pour protéger votre couple sans être mariés ?
La clause de tontine, parfois appelée clause d’accroissement, est souvent présentée comme l’arme absolue pour protéger le survivant. Insérée dans l’acte d’achat, elle fait comme si le survivant avait toujours été seul propriétaire du bien. Les héritiers du défunt ne peuvent alors pas réclamer une part du logement. En contrepartie, en cas de séparation avant un décès, la sortie est extrêmement difficile, ce qui en fait un outil à manier avec prudence.
Entre indivision aménagée, SCI, tontine ou combinaison PACS plus testament, tout se joue sur vos priorités et votre situation familiale. Un jeune couple sans enfant, aux apports proches, privilégiera souvent une indivision avec convention bien rédigée. Des partenaires avec enfants d’une précédente union ou un patrimoine déjà conséquent auront davantage intérêt à faire arbitrer les options par un notaire, en listant clairement apports, objectifs de transmission et façon dont chacun souhaite être protégé en cas de décès ou de rupture.
Sources
En bref
- En France, les couples en union libre qui achètent un logement se retrouvent en indivision par défaut, avec des quotes-parts parfois mal adaptées aux apports.
- Entre indivision encadrée par une convention, création de SCI ou clause de tontine, plusieurs montages permettent d'organiser la gestion, la séparation et la transmission.
- Avant de signer chez le notaire, il devient crucial de clarifier apports, fiscalité au décès et niveau de protection souhaité afin de choisir la solution la plus cohérente avec votre situation.
