Achat immobilier en couple sans mariage : cette erreur juridique fréquente qui peut vous faire tout perdre en cas de séparation ou décès

En couple, pret à acheter, mais sans projet de mariage ? Des concubins et des partenaires de Pacs veulent acheter un bien immobilier sans être mariés, que ce soit pour une résidence principale ou un premier investissement. Sur le papier, la démarche ressemble à n’importe quel achat à deux. Dans les faits, l’absence de régime matrimonial change pourtant beaucoup de choses.

Sans mariage, aucun cadre automatique de type communauté de biens ne s’applique : tout repose sur la manière dont vous organisez juridiquement l’acquisition. Indivision, société, clause particulière dans l’acte, chaque option a un impact direct en cas de séparation, de décès ou de mésentente sur la gestion du logement. Tout se joue dans le choix du montage.

Acheter sans être mariés : l’indivision, le premier réflexe

Lorsqu’un couple non marié achète un logement sans créer de société, le bien est détenu en indivision par les deux acquéreurs. Ce régime s’applique de plein droit, sans démarche particulière, mais mérite quelques précautions. Il est possible de préciser dans l’acte notarié que chacun finance une part différente du prix. Si rien n’est indiqué, l’acquisition est réputée avoir été réalisée à 50/50 pour chacun, ce qui peut poser problème si les apports étaient déséquilibrés.

Pour sécuriser cette indivision, les couples peuvent signer une convention spécifique qui fixe les règles de fonctionnement au quotidien. Ce document peut, par exemple, prévoir la durée de l’indivision, la façon de répartir les charges et autoriser la nomination d’un gérant chargé de suivre le bien. Les décisions importantes se prennent soit à l’unanimité, soit à la majorité des deux tiers selon leur nature, si bien qu’un conflit durable peut bloquer toute vente ou gros travaux. Anticiper ces situations sur le papier limite les mauvaises surprises le jour où les intérêts ne se rejoignent plus tout à fait.

SCI, clause de tontine et SARL de famille : acheter à deux autrement

Autre piste pour acheter à deux sans être mariés : créer une société civile immobilière, souvent abrégée en SCI. Dans ce cas, ce n’est plus le couple qui détient directement la maison ou l’appartement, mais la société, à travers des parts sociales réparties en proportion des apports de chacun dans le capital. Les statuts rédigés au moment de la création permettent d’organiser finement la gestion du bien, de fixer les majorités nécessaires pour prendre telle ou telle décision et de désigner un gérant, qui peut même être une personne extérieure si le couple le souhaite.

À l’opposé, la clause de tontine, encore appelée pacte tontinier, insérée dans l’acte d’achat, prévoit qu’au décès du premier acquéreur, le survivant est réputé avoir toujours été l’unique propriétaire du logement. La part du défunt ne rejoint pas sa succession, de sorte que ses héritiers n’ont aucun droit sur le bien. Ce mécanisme protège fortement le partenaire survivant, mais il a un revers important : toutes les décisions relatives au logement exigent l’accord des deux acheteurs et aucune vente forcée n’est possible, même en cas de rupture. Pour les couples pacsés qui souhaitent investir plutôt dans de la location meublée et associer d’autres membres de la famille, la SARL de famille peut aussi être envisagée, puisqu’elle est réservée aux époux, partenaires de Pacs, parents et enfants et qu’elle est adaptée au statut de loueur en meublé non professionnel soumis à l’impôt sur le revenu.

Protéger le survivant : quand utiliser le démembrement croisé ?

Que vous achetiez en indivision ou par l’intermédiaire d’une société, il est possible d’aller plus loin pour protéger le partenaire survivant grâce au démembrement croisé du droit de propriété. L’idée consiste à séparer pour chacun la nue-propriété et l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les loyers. Un couple comme Marie et Paul peut ainsi décider que chacun détient la nue-propriété de sa moitié de logement et, en même temps, l’usufruit de la moitié appartenant à l’autre.

Dans une telle configuration, si l’un des deux disparaît, le montage joue un rôle clé pour maintenir le toit au-dessus de la tête du survivant. Par exemple, au décès de Paul, Marie obtient la pleine propriété de sa propre moitié et conserve l’usufruit de la moitié transmise aux héritiers de Paul, ce qui lui laisse la possibilité d’occuper le logement ou d’encaisser les loyers jusqu’à son propre décès. Concrètement, le survivant se retrouve donc dans la situation suivante :

• il détient la pleine propriété de la part du bien qu’il avait achetée au départ ;
• il garde l’usufruit de la part qui appartient désormais aux héritiers du partenaire décédé.