Achat à deux sans être mariés : cette ligne oubliée dans l'acte qui peut vous priver de la moitié de votre bien

Signer pour un premier appartement à deux sans bague au doigt, c’est devenu un schéma courant. Mais derrière l’euphorie de l’achat et des visites, la façon dont vous organisez juridiquement cet achat pèse autant que le choix du quartier. Et ce point est souvent réglé un peu vite.

En concubinage ou en union libre, la loi française ne prévoit aucun cadre spécifique de protection du couple pour un achat immobilier, à la différence du mariage ou du Pacs. En cas de décès, même si vous avez pris la peine de désigner votre partenaire comme héritier dans un testament, le concubin survivant peut devoir s’acquitter d’environ 60 % de droits de succession sur ce qu’il reçoit, et se retrouver en indivision avec les héritiers du défunt. Pour un couple qui s’apprête à acheter à deux sans être mariés, ces règles changent tout en cas de séparation ou d’accident de la vie. Tout se joue dans quelques lignes de votre acte d’achat.

Acheter à deux sans être mariés : le faux confort du 50/50

Lorsque vous achetez à deux sans créer de société, le régime qui s’applique par défaut est celui de l’indivision. Chacun est propriétaire d’une quote-part du bien, mais si aucune précision n’est portée dans l’acte chez le notaire, la loi considère que vous êtes propriétaires à parts égales, donc 50/50 par défaut, quelle que soit la réalité de vos apports ou du remboursement du crédit.

Prenez un couple où l’un finance 70 % du prix (apport et mensualités) et l’autre 30 %. Sans mention spécifique dans l’acte, chacun récupère la moitié du prix lors d’une revente, ce qui peut créer un fort sentiment d’injustice au moment de la séparation. Le statut de concubin, lui, reste très peu protecteur. En cas de décès d’un des deux acquéreurs, sa part dans le logement appartient à ses héritiers ; le concubin survivant devient alors coindivisaire avec eux sur le bien, sans droit automatique au maintien dans les lieux. La loi permet aussi à tout indivisaire de demander à sortir de l’indivision, y compris par une vente judiciaire s’il n’y a pas d’accord, ce qui peut conduire à devoir vendre le logement familial au pire moment.

Indivision, SCI, clause de tontine : trois options pour organiser l’achat

Dans la plupart des cas, les couples en union libre choisissent l’indivision, souvent sans même le savoir. Pour que ce cadre colle à votre réalité, il est possible de préciser dans l’acte d’achat les quotes-parts correspondant à vos apports respectifs et à la répartition prévue du crédit. Une convention d’indivision peut aussi détailler qui finance quoi, comment seront prises les décisions importantes, qui supporte les travaux ou les charges, et ce qui se passe si l’un souhaite quitter le bien. Certaines conventions prévoient en outre une clause de rachat au bénéfice du partenaire survivant : en cas de décès, il pourra acquérir la part du défunt, moyennant indemnisation des héritiers, pour conserver le logement sans les faire entrer durablement dans l’indivision.

Autre possibilité, créer une SCI pour acheter le bien. Le logement appartient alors à la société et chaque membre du couple détient des parts sociales à hauteur de sa participation réelle. Les statuts de la SCI permettent d’organiser la gérance, de fixer des règles de majorité adaptées et d’encadrer la cession de parts en cas de séparation. Une troisième voie consiste à insérer une clause de tontine (ou pacte tontinier) dans l’acte d’achat : au décès du premier, le survivant est réputé propriétaire du bien depuis l’origine, ce qui lui assure une protection forte sur la propriété du logement. En contrepartie, la vente ou le partage n’est possible qu’avec l’accord des deux acquéreurs, aucun ne pouvant imposer seul une sortie du dispositif, et le tableau ci-dessous met en évidence les grandes différences entre ces trois montages.

Séparation, décès, fiscalité : ce qu’il faut anticiper avant de signer

Au quotidien, l’indivision impose de prendre les décisions importantes ensemble. Certaines, comme la vente du logement, exigent l’accord de tous les indivisaires ; d’autres peuvent être tranchées à la majorité des deux tiers. En cas de désaccord durable, ce fonctionnement se transforme en véritable facteur de blocage, ce qui explique l’intérêt de prévoir, dans une convention ou des statuts, la désignation d’un gérant et des règles de vote claires.

Au moment d’un décès, les différences entre ces montages apparaissent encore davantage. Sans aménagement particulier, le concubin survivant n’hérite pas automatiquement de la part de son partenaire, et s’il est désigné par testament, il supporte environ 60 % de droits de succession sur ce qu’il reçoit, un taux bien supérieur à celui applicable entre époux ou partenaires de Pacs. Des clauses de rachat prioritaire en indivision ou en SCI, une clause de tontine, ou encore une organisation plus fine de la transmission peuvent limiter ces effets, mais elles doivent être prévues dès la rédaction de l’acte ou des statuts à partir d’une information oficielle et personnalisée. Ces choix se préparent bien en amont de la signature.