Congé pour travaux : la justice met fin à cette ruse de propriétaires pour expulser d'un logement indécent

Un studio trop petit, un bail pourtant signé, puis un congé pour travaux présenté comme une simple étape avant la rénovation. La scène est familière dans les grandes villes, mais un arrêt publié au Bulletin le 4 juin 2026 vient refermer brutalement cette porte pour certains propriétaires. La Cour de cassation juge qu’un bailleur qui savait son logement indécent au moment de la signature ne peut plus s’en servir ensuite pour évincer le locataire au motif de travaux de mise en conformité.

L’affaire part d’un studio dont la pièce principale ne faisait que 8,84 m², loué par un bail signé le 25 novembre 2016. L’indécence a été reconnue par un jugement du 7 janvier 2019, puis le bailleur a donné congé le 23 mai 2019 pour réaliser des travaux. La cour d’appel de Paris avait validé ce congé, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation, avant d’être partiellement censurée par la haute juridiction. Tout se joue sur ce que le propriétaire savait dès la signature du bail.

Quand le congé pour travaux devient illégitime sur un logement indécent

La loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement indécent corrigé de ses manquements, c’est-à-dire un logement qui ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité ou la santé, et qui dispose des équipements nécessaires. Cette obligation, rappelée par les articles 6 et 20-1 et par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, s’ajoute aux règles de l’article 1719 du Code civil. Le même texte de 1989 prévoit, à l’article 15, que le congé donné par le bailleur doit reposer sur un motif légitime et sérieux, ou sur la vente ou la reprise du logement.

Dans le cas jugé, les travaux annoncés visaient à remédier à une indécence déjà constatée par le juge, sur un studio dont la pièce principale ne respectait pas les seuils habituels de surface. La Cour de cassation estime que des travaux de mise en conformité ne peuvent pas constituer un motif légitime et sérieux de congé lorsque le bailleur connaissait cette indécence lors de la conclusion du bail. L’arrêt d’appel est donc cassé en ce qu’il validait le congé, l’expulsion et l’indemnité d’occupation, le dossier étant renvoyé devant une autre formation de la cour d’appel de Paris. La chronologie de la procédure aide à comprendre ce basculement.

Recours du locataire, délais de 3 ans et critères de décence

L’obligation de fournir un logement décent dure pendant toute la vie du bail : tant que le manquement persiste, le locataire peut exiger les travaux de mise en conformité. Un second arrêt rendu le même 4 juin 2026 précise toutefois que les dommages et intérêts restent limités aux trois années qui précèdent la demande en justice, en remontant depuis cette date et non depuis l’entrée dans les lieux. Dans l’exemple d’une étudiante locataire depuis septembre 2021 qui assigne son propriétaire le 12 janvier 2027, l’indemnisation ne couvre que la période allant du 12 janvier 2024 au 12 janvier 2027.

Pour faire valoir ses droits, le locataire adresse d’abord un courrier au bailleur pour décrire les défauts et demander les travaux, avec photos datées à l’appui. Sans réponse dans les deux mois, ou en cas de désaccord, il peut saisir la commission départementale de conciliation, ou aller directement devant le juge qui pourra ordonner les travaux, fixer un délai et, si besoin, réduire ou suspendre le loyer. Toute baisse ou suspension de loyer passe par une décision judiciaire ; un locataire qui cesse seul de payer s’expose à des impayés et à des poursuites, même pendant la trêve hivernale.

Le décret n° 2002-120 précise ces seuils, tandis que la loi du 6 juillet 1989 distingue encore le simple logement indécent du local impropre à l’habitation : dans ce dernier cas, le bailleur ne peut pas s’appuyer sur la nullité ou la résiliation du bail pour obtenir l’expulsion. Un logement classé G au diagnostic de performance énergétique peut lui aussi être jugé indécent, mais l’insalubrité suit une autre procédure, administrative cette fois. Pour les deux parties, mesurer la surface, vérifier la hauteur sous plafond, conserver des photos datées et des échanges écrits devient déterminant, surtout lorsque la question d’un congé pour travaux se pose sur un bien manifestement trop étroit ou dégradé.