Copropriété : votre voisin a retiré ses volets sans autorisation puis vend, ce que l'acheteur risque vraiment de devoir payer pour les remettre

Des volets qui disparaissent d’une façade, ce n’est pas seulement une histoire d’esthétique. Dans une copropriété, cela touche à l’identité de l’immeuble, à la protection contre la chaleur, mais aussi au respect des règles communes. Quand un voisin fait retirer ses volets sans rien demander à personne, les tensions montent vite, surtout quand l’appartement est juste en dessous de vos fenêtres.

Le problème se complique encore lorsque ce même voisin met son bien en vente, laissant derrière lui une façade modifiée sans autorisation. Entre les exigences de la loi de 1965 sur la copropriété, le pouvoir de l’assemblée générale et l’arrivée d’un nouvel acquéreur, la question devient très concrète : qui aura, au final, la charge de remettre des volets et d’en payer le prix ?

Volets en copropriété : une modification de façade très encadrée

En droit français, les volets en copropriété sont en général rattachés aux parties privatives, mais ils se voient sur la façade, qui est une partie commune. Retirer les volets d’un lot modifie donc l’aspect extérieur de l’immeuble. La loi du 10 juillet 1965 impose, à son article 25 b, que tout travail affectant les parties communes ou l’apparence de l’immeuble soit voté en assemblée générale à la majorité absolue. Autrement dit, un copropriétaire ne peut pas décider seul de faire disparaître ses volets : sans ce vote préalable, les travaux restent irréguliers et le syndicat des copropriétaires peut demander une remise en état.

Cette importance des volets dans la silhouette d’un bâtiment se retrouve jusque dans des projets architecturaux contemporains. À Munich, sur le programme « Ensemble No. 52 », les façades blanches sont habillées de volets pliants sur mesure conçus par Ehret. Leur responsable des ventes en Allemagne, Klaus Wipfler, rappelle à quel point ces éléments comptent dans le paysage bâti : « Les volets sont profondément enracinés depuis des siècles dans de nombreuses régions d’Europe et du monde. Des côtes portugaises inondées de soleil aux villages alpins d’Europe centrale, ils marquent le patrimoine architectural », affirme Klaus Wipfler, responsable des ventes Ehret en Allemagne. Le projet a obligé le fabricant à sortir de ses habitudes : « Ce type de configuration n’est pas courant, même pour nous. Nous avons donc entièrement repensé la structure », indique M. Wipfler. Le but : fabriquer « des volets coulissants pliants aussi fins et élégants ». « Les solutions standard auraient généré des paquets pliants trop encombrants », indique Ehret, qui « a donc opté pour des cadres affinés, dans lesquels sont enchâssées des tôles décoratives au design perforé ». Au-delà du dessin, ces panneaux doivent contribuer à des bâtiments quasi passifs, en jouant sur « transparence, ventilation et filtration douce de la lumière », détaille le fabricant de menuiseries. N’oublions pas non plus la « reconstruction complète des rails supérieur et inférieur, ainsi qu’un système de guidage personnalisé. Un dispositif magnétique discret, placé en partie basse, permet de bloquer chaque élément dans la position souhaitée, de l’ouverture complète à la fermeture totale », développe Ehret. Bref, on comprend pourquoi, en copropriété, toucher aux volets sans accord n’est pas anodin.

Voisin qui retire ses volets, syndic et vente : que peut faire la copropriété ?

Dans votre immeuble, le scénario est plus brutal : les volets ont été retirés sans résolution votée en AG. Le syndic a pour mission de veiller au respect du règlement de copropriété et peut adresser des rappels à l’ordre au copropriétaire fautif. Si ces rappels restent sans effet, l’assemblée générale peut décider d’autoriser le syndic à saisir le juge pour obtenir la remise en place des volets, aux frais du propriétaire concerné. Ce pouvoir d’agir ne disparaît pas parce que le lot est en vente : tant que les travaux n’ont pas été régularisés par un vote ou par une décision de justice, le litige existe toujours.

À l’approche de la signature, un enjeu clé est l’information du futur acquéreur. Le document central, l’état daté, récapitule la situation financière du lot et les éventuels contentieux. L’avocat parisien Éric Audineau, spécialiste du droit de la copropriété, conseille de « prendre garde à ce que le syndic mentionne dans l’état daté [document comptable remis par le vendeur au futur propriétaire afin de le renseigner sur la situation financière du lot, Ndlr] l’existence du litige : l’acheteur ne pourra pas dire qu’il n’était pas au courant et n’avait pas budgété la réinstallation de volets », précise-t-il, dans les colonnes du magazine Le Particulier. En pratique, le conseil syndical aura intérêt, non seulement à alerter le syndic, mais aussi à demander l’inscription de la question des volets à l’ordre du jour de la prochaine AG pour que la position de la copropriété soit claire face au notaire et au candidat acquéreur.

• signaler par écrit au syndic la suppression non autorisée des volets ;
• demander l’inscription d’une résolution autorisant, si besoin, une action en justice pour remise en état ;
• vérifier que le litige figure bien dans l’état daté transmis au futur propriétaire.

L’acheteur devra-t-il remettre des volets en copropriété ?

Une chose est certaine : la vente ne fait pas disparaître comme par magie l’irrégularité des travaux. Tant que les volets n’ont pas été réinstallés ou que l’assemblée n’a pas validé leur suppression, la situation reste contraire aux règles décidées collectivement. Si la copropriété obtient une décision de justice imposant la remise en état après la vente, c’est le propriétaire du lot au moment où la décision tombe qui sera visé. L’avertissement d’Éric Audineau sur la nécessité pour l’acheteur d’avoir « budgété la réinstallation de volets » montre bien que ce dernier peut se retrouver à devoir supporter le coût de nouveaux équipements, s’il achète en connaissant l’existence du litige.

Concrètement, le futur acquéreur a tout intérêt à intégrer cette donnée dès la négociation : demander au vendeur de remettre des volets avant la signature, prévoir une baisse de prix équivalente au coût des travaux, ou encore conditionner l’achat au vote d’une régularisation par l’AG. Dans un contexte de canicules répétées, où certains élus proposent même un vaste plan de volets pour faire baisser de 5 à 7 °C la température intérieure des logements, réinstaller des volets peut d’ailleurs devenir un argument de confort et de valorisation plutôt qu’une simple contrainte juridique. Pour le copropriétaire comme pour l’acheteur, l’enjeu est notemment d’anticiper ces points plutôt que de découvrir, trop tard, qu’une façade « déshabillée » peut coûter cher.