Don familial de 100 000 € sans impôt pour la résidence principale : ce cadeau fiscal prend fin en 2026, comment en profiter à temps

Aider un enfant ou un petit-enfant à acheter son premier logement passe très souvent par un coup de pouce de la famille. Entre les dons manuels, les abattements classiques et quelques niches fiscales plus ciblées, les règles pour donner sans droits de donation ressemblent pourtant vite à un casse-tête pour les parents et grands-parents qui veulent transmettre une partie de leur épargne.

Depuis 2025, un dispositif très interressante permet même de financer un projet immobilier grâce à un don familial 100 000 euros totalement exonéré, en plus des mécanismes habituels. Mais ce bonus ciblé, créé pour une durée limitée et bientôt soumis à une déclaration en ligne obligatoire, a déjà une date de fin inscrite dans le calendrier fiscal, ce qui change la donne pour les familles qui hésitent encore.

Don familial 100 000 euros : un coup de pouce temporaire pour la résidence principale

Issu de l’article 71 de la loi de finances pour 2025 et codifié à l’article 790 A bis du Code général des impôts, ce nouveau régime vise clairement l’accession à la propriété et la rénovation énergétique. Depuis le 15 février 2025, les dons familiaux de sommes d’argent réalisés entre proches peuvent bénéficier d’une exonération de droits de donation, à condition de financer l’acquisition d’un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique sur la résidence principale du bénéficiaire, et d’être versés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. L’exonération est plafonnée à 100 000 euros par donateur et par bénéficiaire, dans la limite globale de 300 000 euros de dons reçus par le même bénéficiaire sur toute la période.

Le champ familial reste large : enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants du donateur sont éligibles, et en l’absence de descendance directe, la mesure peut profiter aux neveux et nièces. Planet.fr rappelle ainsi que les donateurs peuvent être le père, la mère, un grand-parent, un arrière-grand-parent ou encore la tante ou l’oncle, « à condition que ceux-ci n’aient aucun descendant (enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant). Dans ce cadre, seuls les enfants des frères et sœurs du donateur sont considérés comme neveu ou nièce. », explique le site Service public, cité par Planet.fr. Les sommes doivent être données en numéraire (virement, chèque, espèces ou mandat), utilisées dans les six mois pour l’achat d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement destiné à la résidence principale, ou pour des travaux de rénovation énergétique, puis le bien doit rester résidence principale au moins cinq ans, ou être loué comme telle à un tiers hors foyer fiscal.

Ce qui disparaît fin 2026… et ce qui reste pour donner sans impôt

Cette exonération de 100 000 euros par donateur s’ajoute aux dispositifs déjà bien installés dans le paysage fiscal. L’abattement de droit commun de 100 000 euros entre chaque parent et chaque enfant, renouvelable tous les 15 ans, n’est pas remis en cause et continue de s’appliquer à tout type de donation (argent, biens, immobilier, titres). Il se cumule avec le mécanisme souvent appelé « don Sarkozy », qui permet, sous conditions d’âge, de donner jusqu’à 31 865 euros en espèces tous les 15 ans à un enfant majeur, un petit-enfant ou un neveu ou une nièce. SeLoger rappelle ainsi qu’ »un enfant majeur peut recevoir de la part de son parent (âgé de moins de 80 ans) jusqu’à 131 865 € en une ou plusieurs fois sur une période de 15 ans, sans payer de droits de donation », en combinant l’abattement de 100 000 euros et cette exonération spécifique.

Le dispositif temporaire pour l’immobilier vient donc en surcouche : il est cumulable, en principe, avec l’abattement de 100 000 euros en ligne directe et avec le plafond de 31 865 euros des dons familiaux de sommes d’argent, à condition de respecter toutes les règles d’affectation des fonds et de délai. En parallèle, la procédure change : dès le 1er janvier 2026, le décret n°2025-1082 impose que les dons manuels et les dons familiaux en argent soient déclarés en ligne via le service dédié sur impots.gouv.fr, et que le paiement éventuel des droits passe lui aussi par ce téléservice. Le formulaire papier 2735 ne subsistera qu’à titre exceptionnel pour les personnes sans accès à Internet ou en grande difficulté avec le numérique, tandis que les « présents d’usage » de montant raisonnable (cadeaux d’anniversaire, de mariage ou de Noël) restent dispensés de déclaration. Une évolution qui, combinée à l’échéance du 31 décembre 2026 pour l’exonération immobilière, incite les familles à caler très précisément calendrier des projets et déclarations, sous peine de voir ce don familial de 100 000 euros redevenir taxable.