Forêts : pourquoi ce placement à 2% de rendement est une niche fiscale redoutable pour alléger votre IFI et votre succession

En pleine quête d’actifs verts pour alléger la facture fiscale, de plus en plus de contribuables se tournent vers la forêt. Le paradoxe saute pourtant aux yeux : ce placement rapporte peu, souvent moins de 2 % par an, mais le marché a dépassé 2 milliards d’euros en 2024 pour 21 860 transactions, avec un hectare vendu en moyenne 4 850 euros selon l’indicateur de la SAFER et de la Société Forestière. Les assureurs et institutionnels raflent près de la moitié des surfaces.

Derrière cet engouement, l’attrait pour un patrimoine tangible, décorrélé des marchés financiers, se mêle à une fiscalité rare en France, à la détention comme à la transmission. Pour qui cherche à investir en forêt dans une logique de long terme, l’intérêt n’est pas tant le rendement annuel que l’économie d’impôt possible, à condition d’accepter des contraintes fortes de gestion durable. Et c’est là que tout se joue.

Pourquoi la forêt attire malgré un rendement modeste

Sur le plan financier pur, la forêt déçoit souvent : une fois les frais de gestion déduits, le rendement courant tourne autour de 1,5 % à 2,5 % par an. Un chêne met deux à trois siècles à produire du bois de valeur et les coupes exploitables restent espacées. Le revenu provient de la vente de bois sur pied ou des loyers de chasse, sans garantie de régularité d’une année sur l’autre, ce qui rend l’actif moins séduisant pour qui recherche du cash-flow rapide.

La performance vient surtout de la capitalisation dans le temps, via la hausse du foncier et du prix du bois, très demandé pour la construction. « Personne n’achète une forêt pour son rendement. On achète un actif tangible, dont la valeur est décorrélée des marchés financiers pour en faire un instrument de capitalisation vertueux », explique Maître Caroline de Mascarel, notaire associée à Paris, citée par Capital. Cet ancrage réel, perçu comme une valeur refuge face à l’inflation, ajoute un côté interressant à ce placement de niche.

Les avantages fiscaux de la forêt : IFI, succession et DEFI forêt

L’autre moteur, bien plus déterminant, tient à la fiscalité. Détenue en direct ou via un groupement, une forêt bénéficie d’un abattement de 75 % à l’impôt sur la fortune immobilière, au titre de l’article 976 du Code général des impôts : seule 25 % de la valeur entre dans l’assiette taxable. Certains groupements fonciers forestiers prévoient même que leurs parts ne soient pas prises en compte dans l’IFI, quand l’administration les assimile davantage à un actif financier qu’à un immeuble détenu en direct. « L’administration vous accorde un allègement fiscal. En contrepartie, vous vous engagez à gérer durablement votre foret en suivant les prescriptions du plan de gestion. » L’engagement de gestion durable, contrôlé par la direction départementale des territoires, devient alors incontournable.

La transmission bénéficie du même taux de 75 % d’abattement sur les droits de donation et de succession grâce au régime Monichon

Achat direct ou via groupement : comment investir en forêt pour payer moins d’impôts ?

L’achat en direct vise plutôt les patrimoines déjà constitués. Avec un prix moyen de 4 850 euros l’hectare, et jusqu’à 40 000 ou 50 000 euros pour les parcelles les plus recherchées, il faut souvent viser plusieurs dizaines d’hectares pour diluer les frais et justifier l’intervention d’un expert forestier. Le ticket d’entrée global se situe en pratique entre 5 000 et 40 000 euros, pour un placement à horizon de 10 à 20 ans, peu liquide et exposé aux risques naturels : tempêtes, sécheresses, incendies comme ceux de 2022. Une assurance contre le feu et la tempête, elle-même encouragée par un crédit d’impôt, devient un maillon de la stratégie.

Les investisseurs plus modestes ou soucieux de mutualiser le risque s’orientent vers les véhicules collectifs. Le groupement forestier d’investissement, inspiré des SCPI et régulé par l’AMF, permet d’entrer avec quelques centaines ou milliers d’euros seulement, de profiter des mêmes abattements et, dans certains cas, d’une meilleure liquidité. Les GFF et les SEF ajoutent leurs propres réductions d’impôt sur le revenu, en contrepartie de durées minimales de détention de 5 à 8 ans. L’ensemble s’adresse à un épargnant déjà diversifié, fortement fiscalisé, capable d’accepter un rendement modéré, un risque de perte en capital et des contraintes de gestion, en échange d’un allègement d’impôt étalé dans le temps.