Location Airbnb "à l'année" à Paris : ce détail sur le bail qui fait basculer votre annonce dans l'illégalité

À Paris, plus de 29 000 logements seraient aujourd’hui proposés « à l’année » sur Airbnb, selon une étude de l’Institut Paris Région. Entre 2023 et 2025, leur nombre a bondi de plus de 52 %, dans une capitale déjà sous tension sur le logement. L’étude décrit ces biens comme « en possible situation d’illégalité », ce qui a aussi pousser des propriétaires à s’interroger sur la frontière entre location autorisée et hors des clous.

Car une annonce « à l’année » n’est pas une catégorie juridique en soi. Derrière cette formule, on peut trouver un bail meublé, un bail mobilité ou un meublé de tourisme loué de façon intensive. Le tout avec des règles, des plafonds de nuits et des amendes très différentes. C’est précisément le type de bail choisi qui fait basculer une location Airbnb à l’année dans le légal… ou dans le risque.

Airbnb à l’année à Paris : que disent vraiment les chiffres de l’étude ?

L’Institut Paris Région s’appuie sur les données de la société AirDNA pour mesurer l’ampleur du phénomène à Paris. Son enquête, détaillée début novembre, recense plus de 29 000 logements loués « à l’année » sur la plateforme, avec une progression de plus de 52 % en deux ans, entre 2023 et 2025. Ces logements sont présentés comme « en possible situation d’illégalité », car ils correspondent à des meublés de tourisme loués sur une grande partie de l’année, là où le droit prévoit un plafond de jours pour la résidence principale du loueur.

Point souvent mal compris : l’Institut explique avoir écarté de son comptage les annonces explicitement orientées vers des baux longue durée ou des baux mobilité. Les 29 000 logements ne renvoient donc pas à des contrats d’habitation classiques passés via Airbnb, mais à des locations touristiques intensives. Cette méthodologie a été vivement critiquée, et Airbnb conteste ces résultats en estimant que ce volume serait « trois fois supérieur » à la réalité, selon Le Figaro. Le débat sur les chiffres n’empêche pas une chose : pour chaque propriétaire, la légalité ne dépend pas du site utilisé, mais du régime juridique réellement appliqué au logement.

Quel bail rend une location Airbnb à l’année vraiment légale ?

Derrière une même annonce « à l’année », trois cadres coexistent. Le bail meublé et le bail mobilité sont des baux d’habitation : le locataire y élit domicile, le logement devient sa résidence principale et aucun plafond de jours ne s’applique. Le meublé de tourisme, lui, vise une clientèle de passage – à la journée, à la semaine ou au mois – sans que le locataire y domicilie sa vie courante, ce qui le place sous le régime du code du tourisme, avec en particulier un plafond de 120 nuits par an pour la résidence principale du loueur, que la loi Le Meur permet aux communes d’abaisser jusqu’à 90 jours.

Dans un bail meublé, ouvert à toute personne, la durée minimale est d’un an (neuf mois pour un étudiant) et le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges. Le bail mobilité, lui, s’adresse à des locataires en études supérieures, en stage, en formation, en apprentissage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire : il dure de un à dix mois, ne peut pas être renouvelé et interdit tout dépôt de garantie. À l’inverse, le meublé de tourisme suppose un numéro de déclaration, voire une autorisation de changement d’usage pour une résidence secondaire, avec la possibilité pour la commune d’exiger une compensation.

Pour la résidence principale du loueur, un meublé de tourisme ne peut pas être loué plus de 120 jours par an, sauf exceptions limitées (obligation professionnelle, raison de santé, force majeure), et la loi Le Meur permet d’abaisser ce plafond à 90 jours. Les plateformes doivent afficher le numéro de déclaration et retirer l’annonce dès que le plafond est dépassé. En cas de manquements, les textes prévoient des amendes pouvant aller jusqu’à 10 000 € pour une déclaration préalable non effectuée, 20 000 € pour une fausse déclaration ou un faux numéro, 15 000 € pour un dépassement du plafond de jours, 25 000 € pour le non-respect d’une autorisation de location d’un local non destiné à l’habitation, et jusqu’à 100 000 € par local en cas de changement d’usage sans autorisation. Les loueurs ont aussi intérêt à prévenir leur assureur de l’usage réel du logement, puis à compter leurs nuits louées depuis le 1er janvier 2026 et à les comparer au plafond applicable, avant de vérifier qu’ils disposent bien d’un bail écrit ou d’un numéro de déclaration en règle.