Mariage sans contrat : ce détail sur les loyers de votre bien propre peut vous obliger à signer un gros chèque à votre ex

Vous pensiez avoir mis votre appartement de célibataire à l’abri en l’achetant avant le mariage, puis en le laissant s’autofinancer grâce aux loyers ? Pour beaucoup de couples mariés sans contrat, ce schéma paraît simple : le bien reste personnel, le prêt se rembourse tout seul, le divorce ne devrait rien changer. Sauf que la Cour de cassation vient de rappeler qu’à l’heure du partage, ces loyers peuvent créer une dette importante envers la communauté, donc un chèque à signer à son ex-conjoint.

Dans un arrêt du 9 septembre 2026, la première chambre civile a validé une récompense de 81 065,99 € au profit de la communauté, dans un dossier où les loyers d’un appartement acheté avant le mariage avaient servi à payer les mensualités du prêt. L’ex-époux propriétaire doit reverser cette somme à la masse commune, dont son ex-femme percevra la moitié. Derrière cette décision, une question très concrète : combien vos loyers ont-ils vraiment enrichi le couple, sans que vous le voyiez venir ?

Loyers d’un bien propre : ce que la communauté peut réclamer

Sans contrat de mariage, les époux relèvent du régime de la communauté réduite aux acquêts. Dans ce cadre, le logement acheté avant le mariage, hérité ou reçu en donation reste la propriété de l’époux concerné : c’est un « bien propre ». En revanche, les revenus que ce bien génère pendant l’union, en particulier les loyers, n’ont pas automatiquement le même statut que le mur lui-même. Leur sort dépend de l’usage qui en est fait au fil des années.

Le Code civil précise que la communauté se compose des « économies faites sur les fruits et revenus » des biens propres (article 1401), et qu’elle n’a droit qu’aux fruits « perçus et non consommés » (article 1403). Autrement dit, un loyer encaissé puis dépensé en courses, en charges du ménage ou en vacances est considéré comme entièrement dépensé : il ne laisse rien à partager au divorce. En revanche, un loyer épargné sur un compte ou réinvesti pour le patrimoine du couple tombe dans la masse commune et devra être pris en compte au moment du partage.

Rembourser le prêt avec les loyers : une récompense au profit de la communauté

Dans l’affaire tranchée le 9 septembre 2026, un mari avait souscrit seul un prêt immobilier avant le mariage pour acheter un appartement, ensuite mis en location. Pendant toute la vie commune, les loyers ont servi à régler les mensualités. Au moment du divorce, la cour d’appel de Montpellier a estimé que ces loyers n’étaient pas considérés comme consommés par les échéances, mais qu’ils appartenaient à la communauté, car ils avaient payé le prix d’un bien propre. Elle a fixé à 81 065,99 € la récompense due par l’époux à la communauté. Il soutenait que ces loyers étaient « consommés » par les mensualités, mais la Cour de cassation a rejeté son pourvoi et maintenu ce calcul, en s’appuyant sur l’article 1437 du Code civil.

Cette récompense se calcule au jour du partage, en suivant la logique de l’article 1469 du Code civil : elle correspond à la plus faible des deux sommes entre la dépense faite par la communauté et le profit subsistant, mais lorsqu’il s’agit d’un bien encore détenu, elle ne peut pas être inférieure au profit subsistant. Un exemple théorique chiffré illustre l’effet de cette règle : Julien achète en 2012 un deux-pièces 200 000 €, financé intégralement par un prêt, se marie en 2014 sans contrat, et divorce en 2026 après que les loyers ont remboursé 120 000 € de capital, soit 60 % du prix. Si le logement vaut alors 260 000 €, le profit subsistant lié aux loyers atteint 156 000 €, montant retenu pour la récompense, dont son ex-épouse recevrait la moitié, soit 78 000 €. Un détail interressant pour les couples : rassembler dès maintenant acte d’achat, tableau d’amortissement et relevés de loyers permet à un notaire de reconstituer ces flux et d’éviter que ce calcul ne surgisse à la dernière minute, en plein divorce.