Club deals immobiliers : avec seulement 5 000 à 100 000 €, ce choix d'opérateur (Mimco, Offstone...) peut tout changer pour viser plus de 10 % par an

Les placements immobiliers classiques plafonnent, les livrets rapportent peu, et de plus en plus d’épargnants regardent du côté des club deals immobiliers. Ces montages, longtemps réservés aux très gros patrimoines, promettent un accès à des hôtels, immeubles ou locaux d’activité hors de portée en solo, avec des rendements qui peuvent dépasser 10 % par an. Reste une question : que peut-on faire concrètement avec un budget compris entre 5 000 € et 100 000 € ?

En quelques années, le marché s’est ouvert : certains opérateurs acceptent des tickets dès 10 000 € (comme Aroxys) voire 5 000 € (chez Mimco), quand d’autres restent positionnés sur des mises minimales de 100 000 € par investisseur, à l’image d’Aalto REIM ou Telamon. Le principe reste le même : un petit groupe d’investisseurs finance un projet immobilier bien identifié, souvent de plusieurs dizaines de millions d’euros, via une SCI ou une SAS, en acceptant une liquidité très limitée en échange d’un potentiel de performance élevé. Derrière ces grandes lignes, un point fait vraiment la différence : le choix du bon opérateur.

Club deal immobilier : ce que permettent vraiment des tickets de 5 000 à 100 000 €

Un club deal immobilier, c’est d’abord un véhicule dédié à un actif précis : un immeuble de bureaux loué à un locataire solide, un hôtel à repositionner, un patrimoine de commerces, parfois une opération de promotion. Quelques investisseurs seulement se retrouvent dans le tour de table, chacun apportant de quelques milliers à plusieurs centaines de milliers d’euros, pour financer l’achat et les travaux éventuels. L’investissement se fait via une société (souvent SCI ou SAS) ou via des obligations émises par la société de projet, et le capital reste en général bloqué entre trois et sept ans, sans véritable marché secondaire.

La démocratisation se lit surtout dans les tickets : Mimco a ouvert certains deals dès 5 000 €, Aroxys s’est positionné autour de 10 000 €, tandis que des opérateurs plus traditionnels comme Aalto REIM ou Telamon demandent encore au moins 100 000 €. À côté, des plateformes de dette privée comme Wevest ou Anaxago proposent des obligations immobilières accessibles à partir de 5 000 €, avec des taux affichés autour de 9 à 12 % par an sur des durées de 6 à 24 mois. D’autres structures, type clubs privés comme Kapi.Club, visent plutôt des tickets à partir de 20 000 € qui montent facilement à 100 000 € sur des horizons de trois à cinq ans.

Equity, dette, alignement : ce qui distingue un bon opérateur de club deal

Derrière l’étiquette club deal immobilier, deux grandes familles existent. Dans un montage « equity », vous devenez indirectement copropriétaire de l’actif via une SCI ou une SAS, en visant une combinaison de loyers et de plus-value à la sortie, avec des rendements cibles souvent situés entre 6 et 12 % par an selon le type de bien (résidentiel, bureaux, locaux d’activité, hôtellerie, promotion). Dans les montages en dette privée, l’investisseur souscrit des obligations émises par la société de projet : il est créancier, pas propriétaire, avec un taux fixé à l’avance, souvent entre 9 et 12 % par an, pour des durées plus courtes.

La qualité de l’opérateur pèse autant que le type de montage. Certaines maisons annoncent étudier plusieurs centaines d’opportunités par an pour n’en retenir que quelques-unes, qu’elles vont ensuite piloter de bout en bout (acquisition, financement, travaux, mise en location, arbitrage). L’exemple d’Offstone, lancé par Jonathan Anguelov, illustre ce modèle intégrateur : « Nous avons acheté et revendu près de 200 millions d’euros d’actifs en sept ans, principalement dans l’hôtellerie et des opérations complexes. Très vite, des gens ont voulu investir avec nous », raconte Jonathan Anguelov, cofondateur d’Aircall, dans un entretien accordé à Maddyness. Il insiste sur le fait que son équipe reste aux commandes : « Nous structurons les opérations, nous les opérons et nous les gérons au quotidien. Nous ne sommes pas un simple intermédiaire ». Offstone investit systématiquement aux côtés des membres, avec une règle claire : « Nous ne gagnons de l’argent que si les investisseurs gagnent au moins 8 % par an ».

Avec 5 000, 20 000 ou 100 000 € : par où commencer concrètement ?

Pour un ticket de 5 000 à 20 000 €, l’accès passe surtout par des plateformes digitales de dette ou de petits club deals, qui mutualisent de nombreux investisseurs autour d’obligations à taux fixe, sur 6 à 36 mois. Entre 20 000 et 50 000 €, l’univers s’élargit : structures comme Offstone fonctionnent sur adhésion annuelle (1 500 € pour accéder à l’ensemble des opportunités), avec des tickets d’entrée dès 20 000 € et un positionnement sur des actifs « historiquement inaccessibles » aux particuliers. Au-delà de 50 000 à 100 000 €, les particuliers peuvent aussi être invités sur des opérations plus confidentielles distribuées par des banques privées ou certains conseillers, avec des tickets unitaires de 100 000 € et plus, souvent sur des immeubles d’entreprise loués avec des baux longs.

Dans tous les cas, la sélection de l’opérateur reste centrale, surtout quand le montant investi représente une part significative de votre patrimoine. Avant d’envoyer un virement, de nombreux professionnels conseillent de se poser quelques questions simples :

• Quel est le track record chiffré de l’opérateur (nombre d’opérations, performances, éventuels échecs) ?
• Co-investit-il à vos côtés et dans quelles proportions, ou se rémunère-t-il surtout en frais ?
• Le rendement annoncé est-il cohérent avec le type d’actif, la durée et le niveau de risque ?
• Les scénarios défavorables (retard, vacance locative, baisse de valeur) sont-ils clairement décrits dans la documentation ?

Ce type de placement reste réservé à des profils capables de supporter l’illiquidité et un risque réel de perte en capital : pendant plusieurs années, il peut être impossible de sortir sans attendre la revente de l’actif ou le remboursement des obligations. Pour des épargnants déjà équipés en solutions plus liquides (livrets, assurance vie, SCPI), les club deals peuvent jouer un rôle complémentaire, plus offensif, sur une fraction limitée du patrimoine. C’est précisément cette promesse d’accès à un « cercle » professionel, à des projets suivis de près et à une communauté d’investisseurs, que des acteurs comme Jonathan Anguelov mettent en avant : « Les gens veulent savoir dans quoi ils investissent, suivre le projet et comprendre comment la valeur est créée », explique-t-il, avant de résumer l’ambition de sa plateforme : « L’objectif est de permettre à des particuliers d’accéder à des opérations qu’ils ne pourraient jamais mener seuls ».

Pour certains entrepreneurs devenus business angels, ces club deals immobiliers s’inscrivent d’ailleurs dans une vision plus large de diffusion des codes de l’investissement. Jonathan Anguelov le formule ainsi : « L’innovation a besoin de financements. Je n’aurais jamais pu créer Aircall sans investisseurs ». En transposant cette logique au patrimoine immobilier, ces opérateurs cherchent à bâtir des dispositifs où les particuliers peuvent, eux aussi, monter dans le train de projets autrefois réservés aux institutionnels ou aux grandes fortunes, à condition de bien comprendre les règles du jeu avant de se lancer.