Immobilier en Corse : cette condition de 5 ans de résidence pour acheter qui déclenche un bras de fer constitutionnel

En Corse, un logement sur trois est une résidence secondaire, bien loin de la moyenne nationale de 9%. Dans ce contexte de tensions extrêmes sur le logement, de plus en plus d’habitants racontent qu’ils n’arrivent plus à acheter ni même à se loger à l’année sur leur île.

Pour tenter d’enrayer cette spirale, une trentaine de maires de petites communes rurales ont fait voter ces dernières semaines une délibération instaurant un statut de résident, réservé aux personnes vivant depuis au moins cinq ans sur l’île, afin de limiter l’achat de biens par des non-insulaires. Leur initiative, déjà expérimentée en 2014 à l’Assemblée de Corse, se heurte pourtant de nouveau à l’État et aux juges. Une bataille qui dépasse largement le seul front immobilier.

Résidences secondaires et flambée des prix : une pression inédite sur le marché corse

L’île compte, selon l’Insee, quatre fois plus de résidences secondaires que la moyenne nationale, soit plus d’un tiers du parc de logements : 35,3% du parc immobilier en Haute-Corse et 38,4% en Corse-du-Sud. Sur les dix dernières années, ces résidences secondaires ont représenté plus de la moitié de la croissance du parc immobilier, ce qui renforce mécaniquement la rareté des logements pour les résidents à l’année.

Cette tension se lit aussi dans le prix du foncier. D’après le Service des données et études statistiques (Sdes), le prix des terrains à bâtir a augmenté de 79% en Corse entre 2014 et 2024, soit la plus forte hausse en France, devant les régions Provence-Alpes-Côte d’Azur et Pays-de-la-Loire. Sur le terrain, des ménages comme Thomas Pasqualini, 30 ans, qui loue un appartement à Bastia avec sa compagne, racontent la difficulté : « On cherche un bien à acquérir depuis deux ans sans succès », déplore-t-il, qui dit aussi avoir « peur que ce statut de résident soit plus symbolique qu’autre chose. »

Un statut de résident jugé inconstitutionnel, et d’autres pistes pour protéger les habitants

Face à cette situation, des élus nationalistes veulent faire du logement un levier politique. « Nous arrivons aujourd’hui à des seuils qui risquent de nous conduire dans une situation irréversible », confie Gilles Simeoni qui défend « un rapport de force fondamentalement démocratique pour obtenir une modification d’un droit qui n’est pas adapté à une réalité qui est insupportable », a-t-il déclaré à BFM TV. Leur idée : exiger de « résider depuis au moins cinq années en Corse pour y devenir propriétaire ». Mais dans un courrier adressé à la mairie de Pietracorbara (Haute-Corse), qui a voté ce statut le 1er septembre, la préfecture rappelle l’article 34 de la Constitution, selon lequel « la loi détermine les principes fondamentaux du régime de la propriété ». « Le conseil municipal ne peut imposer des conditions de mise en œuvre du droit de propriété qui n’apparaissent dans aucun texte de loi », poursuit la préfecture, en demandant le retrait de la délibération.

Malgré ce cadre, des élus persistent. « Mais ce qui est illégal peut être juste », assume Pierre Nebbia, maire de Lopigna (Corse-du-Sud) et membre du collectif de maires. À droite, le chef de l’opposition à l’Assemblée de Corse, Jean-Martin Mondoloni, estime au contraire que la majorité nationaliste « nourrit d’illusion » la population, en avançant une mesure contraire non seulement à la Constitution mais aussi « aux traités européens qui consacrent que chaque citoyen peut se déplacer et acquérir un bien dans toute l’Europe ». Selon lui, un tel dispositif pourrait même provoquer « un crack économique du deuxième secteur constitutif de l’économie corse : le marché immobilier ». Sur le plan européen, le rapporteur du projet de loi constitutionnelle, Florent Boudié, a résumé la position de la majorité présidentielle en expliquant qu’un tel statut reviendrait à « constituer deux catégories de citoyens distincts ».

D’autres territoires très touristiques testent des outils jugés plus solides juridiquement. Sur l’île d’Yeu, où la mairie chiffre à 66% la part de résidences secondaires et où le prix médian d’une maison est passé de 310 000 € en 2019 à 553 000 € en 2023, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires a été majorée de 60% et fléchée vers des projets de résidence principale. La municipalité verse aussi entre 5 000 et 8 000 € de subvention aux propriétaires qui acceptent de louer à l’année pendant au moins trois ans, pendant que l’association « Vie sur ton île » revend des terrains achetés 1,2 million d’euros en lots réservés à la résidence principale. « Ca donne une idée de l’impact financier d’un lotissement à l’île d’Yeu, donc quand on entend des interrogations de contribuables qui se demandent pourquoi la commune n’en fait pas plus, pourquoi il n’y en a pas plus qui se développent, c’est une partie de la réponse », explique son président Marc Riou sur France 3 Pays de la Loire. En toile de fond, la question reste la même, en Corse comme ailleurs : jusqu’où les élus locaux peuvent-ils aller pour défendre leurs habitants sans franchir les lignes rouges fixées par le droit national et européen, une interogation appelée à revenir dans les prochains débats sur l’autonomie de l’île.