Immobilier : entre 2017 et 2023, les Français ont perdu 11 m² à l’achat, ce que révèlent les chiffres choc sur le pouvoir d’achat à Amiens ou Aix

Acheter son logement avec un crédit sur 20 ans ne donne plus du tout la même surface qu’il y a quelques années. Pour un budget mensuel identique, les mètres carrés se sont évaporés sous l’effet de la remontée des taux et de prix qui ont mis du temps à se calmer. Les chiffres compilés par les notaires et plusieurs courtiers montrent qu’en peu de temps, le pouvoir d’achat immobilier des ménages s’est nettement contracté, que l’on vise un appartement en métropole ou une maison en ville moyenne.

Au tournant des années 2000, la baisse des taux avait pourtant redonné de l’air aux acheteurs, qui pouvaient financer des surfaces bien plus généreuses. La séquence ouverte à partir de 2021, avec des taux qui grimpent et des prix qui résistent, a inversé la tendance au point de rogner l’équivalent d’une pièce sur la surface finançable. Une petite chambre s’est littéralement évaporée des projets d’achat.

Pouvoir d’achat immobilier : 85 m² en 2017, 74 m² en 2023

Concrètement, le pouvoir d’achat immobilier se mesure souvent en surface achetable : combien de mètres carrés un ménage peut-il financer avec une mensualité donnée, au regard des taux et du prix moyen au mètre carré. D’après les données des notaires, un ménage type pouvait acheter 99 m² en 1999, seulement 58 m² en 2008 après la flambée des prix, puis 85 m² en 2017. En 2021, la surface finançable restait élevée à 84 m², avant de tomber à 74 m² en 2023. En six ans, les Français ont donc perdu environ 11 m² à l’achat, à budget identique.

Sur un quart de siècle, la perte atteint 25 m² entre 1999 et 2023, ce qui donne une idée de l’ampleur du mouvement. Rien qu’en 2023, la surface finançable a reculé de 6 m² sur un an, avant de se stabiliser autour de 74 m² au premier trimestre 2024. Pour qualifier une baisse de 12 m² en cinq ans sur un budget de 1 000 euros par mois sur 20 ans, un site spécialisé comme MySweetImmo parle d’« une belle pièce », une formule qui illustre bien ce qu’un tel recul signifie dans un appartement familial.

Taux, prix au m², Amiens, Aix-en-Provence : ce qui fait fondre la surface achetable

Le baromètre Crédit Logement/CSA aide à comprendre cette mécanique. Entre 2011 et 2021, le taux moyen des crédits immobiliers est passé de 3,81 % à 1,06 %, pendant que la durée des prêts s’allongeait d’environ 17,9 à 19,4 ans. Résultat : la surface achetable a progressé de 15,3 m², de 57,2 à 72,5 m². Puis le mouvement s’est inversé : entre 2021 et 2023, les ménages ont perdu 5,2 m² de surface finançable, puis encore 3,7 m² en 2023, soit 2,5 m² envolés sur la seule dernière année.

Nationalement, la surface achetable reste supérieure à celle de 2011 (+10,1 m² sur la période 2011-2023), mais beaucoup de grandes villes ont vu la surface finançable y chuter d’environ 30 %. Sur un an, le recul atteint 10 m² à Amiens et Metz, 9 m² à Nîmes, 7 m² à Rouen, et 5 m² à Saint-Étienne, Aix-en-Provence, Villeurbanne ou Toulon, quand des villes comme Clermont-Ferrand (+5 m²), Tours (+3 m²) ou Lyon (+1 m²) regagnent un peu de terrain. Dans ce contexte, les derniers chiffres locaux montrent seulement un début d’ajustement des prix : à Amiens, les appartements se négocient en mars 2026 à 2 547 euros par mètre carré en moyenne, contre 2 569 euros un mois plus tôt, soit une baisse de 0,86 %, et les maisons passent de 2 396 à 2 370 euros par mètre carré (–1,09 %). À Aix-en-Provence, au contraire, les appartements grimpent de 5 210 à 5 295 euros par mètre carré entre février et mars 2026 (+1,63 %), quand les maisons reculent très légèrement de 6 544 à 6 524 euros par mètre carré (–0,31 %).

Trois ressorts se combinent pour expliquer que, malgré ces ajustements ponctuels de prix, la surface finançable reste amputée :

• la remontée rapide des taux de crédit, qui renchérit chaque mètre carré acheté à crédit ;
• des prix au mètre carré qui demeurent élevés dans de nombreuses grandes villes, même quand ils se tassent légèrement ;
• des revenus des ménages qui ont progressé bien moins vite que le coût global du crédit sur la période récente.

Peut-on regagner des m² de pouvoir d’achat immobilier ?

Depuis le point bas de 2023, quelques signes de reprise apparaissent. Dans les 20 plus grandes villes françaises, les calculs d’un courtier comme Meilleurtaux font état de 7 m² perdus en 2023, puis de 6 m² regagnés en 2024, grâce à la détente des taux et à un certain tassement des prix. Pour un budget de 1 000 euros par mois sur 20 ans, la surface finançable moyenne serait passée d’environ 51 m² au plus bas fin 2023 à 60 m² en septembre 2025, soit 9 m² de plus en deux ans, dont 3 m² gagnés sur la dernière année. Une autre étude évoque une surface moyenne finançable de 84 m² en 2025, soit environ 8 % de plus sur un an, niveau qui se rapproche des 85 m² observés en 2017 sans les égaler tout à fait.

Pour l’acheteur, le lieu et le budget continuent de faire une différence énorme. Un courtier comme CAFPI illustre ces écarts avec un budget de 250 000 euros : cette enveloppe permet d’acheter environ 26,6 m² à Paris, 50 m² à Lyon, 54,3 m² à Bordeaux, 75,8 m² à Lille, 80,6 m² à Marseille, 125 m² au Mans et jusqu’à 156,2 m² à Saint-Étienne. Sur une base théorique de 3 000 euros le mètre carré, CAFPI estime qu’une mensualité de 2 000 euros sur 20 ans ouvre la porte à environ 50 m², 3 000 euros à 75 m², 4 000 euros à 100 m² et 5 000 euros à 125 m², ce qui montre à quel point quelques centaines d’euros de plus par mois ou un changement de ville peuvent redonner des mètres carrés, plutot que de rester sur le même projet dans une zone devenue trop chère.