Immobilier : le secret de la "méthode JO" pour construire un logement en 3 ans au lieu de 10 que l'État veut dupliquer

À Dugny, en Seine-Saint-Denis, un quartier sorti de terre pour les JO de Paris 2024 est en train de changer d’échelle. L’ancien Village des médias, qui a logé quelque 1.500 journalistes et techniciens entre mars et septembre 2024, accueille désormais 950 logements et doit en compter 600 de plus d’ici 2028. Le chantier a été mené en trois ans seulement, là où un projet immobilier classique met souvent une décennie à voir le jour.

Ce gain de temps, rendu possible par la loi olympique et un montage administratif spécifique, attire aujourd’hui l’attention du gouvernement, en quête de solutions pour son objectif de 2 millions de logements neufs d’ici 2030. C’est ce raccourci que l’exécutif regarde de très près.

À Dugny, un village médias devenu quartier de 950 logements

Construit sur les anciens parkings de la Fête de l’Humanité, à quelques encablures du centre-ville et face au musée de l’Air et de l’Espace, le quartier a été pensé dès l’origine pour avoir une vie après les Jeux. De sa confirmation à sa livraison, le chantier a été réalisé dans un délai jugé « très rapide » de trois ans par le maire Quentin Gesell, alors qu’ »il faut environ dix ans pour sortir de terre un projet immobilier neuf ». La loi olympique a permis d’accélérer le traitement d’un recours contre l’autorisation environnementale et de déposer un « double permis », valable à la fois pour les Jeux et pour « l’après », c’est à dire leur transformation en 950 logements, résidences gérées et commerces, a-t-il expliqué à BFM Business. En amont, la Société de livraison des ouvrages olympiques (Solideo) avait retenu les groupements Sogeprom, Demathieu & Bard Immobilier, Ametis, Ideom et Gaïa Promotion pour bâtir un ensemble de 1.300 logements et équipements publics sur Dugny, Le Bourget et La Courneuve, avec une première tranche de 700 logements pour la presse puis 600 supplémentaires annoncés à horizon 2025.

Sur cette base, la commune cherche à rééquilibrer un parc jusque-là composé à 80% de logements sociaux. « L’enjeu était de proposer un meilleur parcours résidentiel à nos habitants, alors que 80% des logements de Dugny étaient des logements sociaux avant ce projet », souligne Quentin Gesell. « C’est le record de France en proportion ! » Au programme : studios, T2, T3, quelques T4 et T5, des biens en accession à la propriété vendus entre 3.700 et 4.100 euros le mètre carré avec une TVA réduite à 5,5% en raison de la proximité d’un quartier prioritaire, des logements locatifs intermédiaires, des logements sociaux et des résidences gérées, dont 200 chambres étudiantes. L’édile assure ne pas viser une gentrification mais une montée en gamme interne : « On ne remplace pas des habitants, on agrandit la ville ». « La moitié des nouveaux habitants du quartier viennent du département, de la Seine-Saint-Denis », ajoute-t-il, alors que la moitié de la population de Dugny a moins de 30 ans et qu’environ 35% des habitants vivent sous le seuil de pauvreté selon l’Insee. Environ 95% de la première phase a déjà trouvé preneur, « il reste une vingtaine de logements commercialisés », tandis que la vie de quartier se met encore en place, entre une école de 16 classes déjà ouverte, une boulangerie et un Franprix, un gymnase et un nouveau parc de l’Aire des quatre vents à venir, mais aussi « un certain nombre de logements » pas « soignés à la livraison » qui « met aujourd’hui les habitants en difficulté », selon Stéphane Troussel, président de la Seine-Saint-Denis et de la Solideo. Sur le terrain, une étudiante dit apprécier sa résidence mais pointe la dépendance au RER B : « Lorsque le RER B ne fonctionne pas, nous sommes coincés, il faut prendre un bus pendant 1h30 pour se rendre dans Paris ».

La « méthode JO » que l’État veut dupliquer pour accélérer le logement

Bâtir un quartier mixte sur d’anciennes friches en trois ans a demandé des moyens et « beaucoup de négociations », reconnaissent les acteurs du projet. Cette combinaison de loi spéciale, de recours raccourcis et de permis « à doubles niveaux » est désormais résumée sous l’étiquette de « méthode JO », régulièrement mise en avant par le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun. Le projet de loi sur l’habitat, qui vise à produire 2 millions de logements d’ici à 2030, prévoit de simplifier la réglementation pour certains programmes neufs en « écrasant » des procédures. L’exécutif envisage par exemple de transformer l’avis des architectes des Bâtiments de France en avis consultatif dans certaines opérations d’intérêt local, ou de recourir plus largement à ces permis de construire à double niveau pour convertir des bureaux ou des friches tertiaires en logements. « Il y aura bien des choses, dans le projet de loi, pour faciliter la bascule du logement tertiaire vers le logement familial », a assuré Vincent Jeanbrun lors d’une visite de l’école Louis Blériot de Dugny. Le même principe d’accélération doit être décliné dans les Alpes pour les Jeux olympiques d’hiver de 2030 : « Ces JO d’hiver seraient infinançables sans procédure accélérée », a encore souligné le ministre.

Ce cas d’école reste au centre des débats autour de la future loi logement, sur fond de crise de l’offre et de pression forte des élus locaux. À Dugny, la part de logements sociaux devrait passer de 80% à 71% une fois la deuxième phase achevée, avec une majorité de T2 et de T3 et une architecture art déco pour rappeler la façade historique de l’aéroport du Bourget. La « méthode JO » met en lumière ce qui peut être reproduit, comme les permis pensés dès l’origine pour l’usage temporaire puis pérenne ou la réduction des délais de recours, mais aussi les questions qui restent ouvertes : qualité de livraison des appartemnts, arrivée des commerces, montée en puissance des transports avec l’arrivée annoncée des lignes 16 et 17 du Grand Paris Express à partir de 2028 et 2030.