Location à 2 : 9 m² ou 16 m² ? Cette différence de surface qui peut vous priver de toutes vos aides au logement

Vous cherchez un appartement pour vivre à deux et vous tombez sur tout et son contraire : certains parlent de 9 m², d’autres de 16 m², on évoque aussi un volume de 20 m³. Entre ce qui est légal, ce qui ouvre droit aux aides et ce qui relève du confort, la frontière n’est pas toujours claire.

En France, la loi encadre à la fois la surface minimum d’un logement décent et, à part, la surface prise en compte pour les aides au logement de la CAF. Avant même de regarder les m², la loi fixe un cadre obligatoir de décence, que le logement soit occupé par une ou deux personnes, puis les textes sur les aides personnelles au logement ajoutent leurs propres seuils. La bonne surface dépend en réalité de ce que vous visez.

Surface minimum légale pour une location à 2 personnes

Sur le plan strictement légal, la règle de base ne change pas quand on passe de 1 à 2 personnes. Selon Service-Public.fr, un logement mis en location doit comporter au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, soit un volume habitable d’au moins 20 m³. Que vous soyez seul ou en couple, c’est ce seuil qui permet de considérer le logement comme « décent » au regard de la loi.

Le volume se calcule en multipliant la surface au sol par la hauteur sous plafond, ce qui signifie qu’un logement légèrement en dessous de 9 m² peut parfois respecter la condition des 20 m³ si la hauteur est suffisante. Service-Public.fr rappelle aussi que le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives dans certains territoires, par exemple une surface minimale plus élevée ; il est donc prudent de vérifier les règles locales en mairie ou en préfecture avant de signer un bail.

Pourquoi on parle aussi de 16 m² pour une location à 2 personnes

Le fameux seuil de 16 m² concerne surtout les aides au logement. Pour deux personnes, le Code de la construction et de l’habitation, via l’article R822-25, et la CAF retiennent une surface minimale de 16 m² de surface habitable pour ouvrir droit aux principales aides (APL, ALS, ALF). Concrètement, un logement de 12 m² peut être jugé légal et décent pour deux occupants au regard de la règle des 9 m² / 20 m³, mais il risque de ne pas donner accès aux aides personnelles au logement.

Le même barème ajoute ensuite 9 m² par personne supplémentaire, dans la limite d’un plafond de 70 m² à partir de 8 occupants. Autre point important : ces surfaces s’entendent en « surface habitable » au sens juridique du terme, définition qui exclut les caves, garages, combles non aménagés et toutes les parties d’un logement dont la hauteur est inférieure à 1,80 m. Un studio affiché 20 m² au sol peut donc présenter une surface habitable plus faible ; d’où l’intérêt de bien lire ce qui est indiqué sur le bail.

Logement trop petit ou non décent à 2 : quels recours et quels autres critères ?

Si le logement loué à deux personnes ne respecte ni les 9 m² avec 2,20 m de hauteur, ni le volume de 20 m³, il ne répond pas au critère de décence. Dans ce cas, les conseils relayés par SeLoger recommandent de signaler la situation au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, afin de lui demander une mise en conformité ou un ajustement du bail. Sans accord après un délai de deux mois, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut décider par exemple de réduire le loyer, d’en suspendre le paiement ou d’accorder une indemnisation si vous avez subi un préjudice. Vous pouvez aussi vous tourner vers l’ADIL de votre département, qui fournit gratuitement des informations et un accompagnement dans ces démarches.

La surface minimum location 2 personnes n’est enfin qu’un élément de la décence. Le logement doit assurer ce que la loi appelle « le clos et le couvert ». Cela signifie que « le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité » et qu’il protège le locataire des intempéries. « Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation », rappelle le site Meilleurs Agents. Les fenêtres et portes doivent être étanches à l’air, les installations d’électricité et de chauffage en bon état de fonctionnement, les garde-corps ne présenter aucun danger, les matériaux ne pas exposer à l’amiante, et le logement doit être exempt de nuisibles comme les cafards ou les souris ; un appartement peut donc parfaitement dépasser 16 m² et rester non décent si ces exigences ne sont pas remplies.