Retraités en EHPAD : ce plafond de revenu fiscal qui vous exonère de tout impôt sur la plus-value de votre maison

Vendre son logement au moment où l’on quitte son domicile pour entrer en maison de retraite n’est pas qu’un choix de vie, c’est aussi un moment fiscal clé. Beaucoup de seniors découvrent alors que la plus-value réalisée à la revente de leur bien peut être taxée à 19% au titre de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux, soit plus d’un tiers de la marge réalisée qui part au fisc. Une mécanique lourde, au moment même où les dépenses de dépendance augmentent.

Le coût moyen d’un hébergement en établissement pour personnes âgées atteint 2.310 euros par mois pour une personne, selon le dernier baromètre Retraite.com / Silver Alliance, un montant souvent difficile à assumer avec une simple pension. La vente de l’ancienne maison devient alors une source de financement évidente. Pour certains retraités modestes qui ont quitté leur résidence principale pour un établissement spécialisé, la loi prévoit pourtant une porte de sortie : ils peuvent, sous conditions, échapper à l’impôt sur la plus-value immobilière lors de cette vente. Encore faut-il savoir si l’on remplit tous les critères.

Exonération de plus-value et entrée en établissement : quelles situations sont visées ?

Ce régime spécifique s’adresse aux personnes âgées qui s’installent définitivement en établissement d’hébergement, qu’il s’agisse d’un EHPA, d’un EHPAD ou d’un logement-foyer. Au moment de la cession, le vendeur doit déjà résider dans la structure d’accueil, et le bien concerné doit être son ancienne résidence principale, pas une résidence secondaire ni un investissement locatif. L’administration regarde donc un enchaînement précis : départ du logement pour entrer en établissement, puis vente du bien.

Entre ces deux dates, le logement doit être un véritable logement resté vacant. Concrètement, une fois que le propriétaire a quitté les lieux, le bien ne doit plus être occupé par un tiers : impossible de le louer, ni même de le prêter gratuitement, y compris pour une courte période. Une seule exception est admise, celle des membres du foyer fiscal qui vivaient déjà sur place au moment du départ en établissement, comme le conjoint ou une personne à charge, et qui peuvent continuer à y habiter sans remettre en cause l’exonération. Autre condition clé, la vente doit intervenir dans un délai de 2 ans à compter de l’entrée en établissement ; selon Que Choisir Ensemble, le fisc peut apprécier ce délai avec une certaine souplesse, par exemple quand une hospitalisation de plusieurs mois précède l’arrivée en maison de retraite.

Plafonds de revenus, RFR et cas particuliers des retraités très modestes

Au-delà de la situation de logement, l’exonération vise uniquement des vendeurs considérés comme modestes. Le fisc vérifie d’abord que le retraité n’a pas été soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) au titre de l’avant-dernière année précédant la cession. Il contrôle ensuite le niveau de revenu fiscal de référence (RFR). Pour une vente réalisée en 2026, c’est le RFR 2024, inscrit sur l’avis d’imposition reçu en 2025, qui est pris en compte. Ce RFR ne doit pas dépasser un certain plafond, fonction du quotient familial.

Pour les cessions réalisées en 2026, l’article rappelle que les plafonds à ne pas dépasser sont de 29.815 euros, 42.265 euros, 12.679 euros et 19.451 euros selon la composition du foyer. Ces montants correspondent respectivement à une part de quotient familial, deux parts pour un couple, puis au cas des personnes seules et des couples considérés comme très modestes. Quand le RFR reste en dessous de ces limites et que les autres critères sont respectés, l’exonération porte à la fois sur l’impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux, ce qui est loin d’être anodin quand la plus-value est élevée.

Pour les retraités les plus fragiles, ceux dont le RFR ne dépasse pas 12.679 euros pour une personne seule ou 19.451 euros pour un couple, les règles deviennent encore plus favorables. Même si la vente intervient plus de deux ans après le départ en établissement, l’exonération reste possible. La loi l’admet aussi lorsque le bien a été occupé, pendant ce laps de temps, par d’autres personnes que les proches qui faisaient partie du foyer fiscal au moment du départ. Ce régime peut donc soulager des ménages dont les ressouces ne suffisent plus à faire face aux frais d’hébergement, tout en leur permettant de conserver l’intégralité du produit de la vente de leur ancienne maison.