IFI : pourquoi les retraités paient bien plus que les autres sur leur patrimoine immobilier et les stratégies à activer avant la succession sans se ruiner

Pour beaucoup de nouveaux retraités, la première facture de l’Impôt sur la fortune immobilière a des allures de douche froide : un avis entre 5 000 et 20 000 euros par an, alors que les salaires ont laissé place aux pensions. Or plus de deux tiers des 194 000 foyers redevables de l’IFI ont plus de 65 ans, et 37 % plus de 75 ans.

Ce glissement tient à un trait bien français : les baby-boomers ont massivement acheté de la pierre dans les années 1990-2000, quand les prix se sont tendus dans les grandes villes et stations balnéaires. Résidences principales, maisons de vacances, appartements locatifs ou SCI familiales gonflent aujourd’hui la base taxable. Au décès d’un parent, la simple addition de ces biens peut faire franchir aux héritiers le seuil des 1 300 000 € de patrimoine net taxable. De quoi transformer un héritage en casse-tête fiscal.

IFI et retraités : un impôt qui frappe surtout les plus de 65 ans

Par construction, l’IFI ne s’applique qu’aux foyers dont le patrimoine immobilier net non professionnel dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026, après déduction des dettes admises, rappelle Service-public. Sont pris en compte les logements, terrains, droits immobiliers comme l’usufruit ou le droit d’usage, mais aussi la part immobilière de certaines sociétés ou contrats d’assurance-vie. Dans ce groupe de 194 000 foyers, les plus de 65 ans représentent plus de deux tiers des redevables, et 37 % ont plus de 75 ans.

Les retraités y sont nombreux parce qu’ils ont eu le temps d’accumuler un patrimoine immobilier important, souvent presque sans dettes : résidence principale, résidence secondaire, logements loués, SCI familiales. Depuis que l’IFI ne vise plus que la pierre, à la différence de l’ancien ISF, cette génération se retrouve en première ligne, avec un impôt annuel fréquemment compris entre 5 000 et 20 000 euros sur des biens difficiles à céder rapidement.

Succession et IFI : quand l’héritage fait dépasser le seuil

Le choc arrive souvent lors d’une succession. Les héritiers doivent déclarer à l’IFI la valeur vénale réelle des immeubles reçus au 1er janvier, c’est-à-dire le prix de marché. La résidence principale du foyer bénéficie d’un abattement légal de 30 % sur sa valeur, mais pas les résidences secondaires ni les biens locatifs. Une fois ces actifs additionnés et les dettes réelles, exigibles et liées à l’immobilier retranchées, beaucoup de patrimoines familiaux dépassent alors le seuil des 1 300 000 €.

Si la propriété est démembrée, les règles changent. En principe, c’est l’usufruitier qui déclare le bien à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété, le nu-propriétaire n’ayant rien à indiquer. Service-public précise que, dans certains cas comme l’usufruit légal du conjoint survivant issu d’une succession, l’impôt est réparti entre usufruitier et nus-propriétaires. L’architecture choisie avant le décès pèse donc directement sur la note future des enfants.

Comment anticiper l’IFI à la retraite avant une succession ?

Pour limiter cet effet de seuil, l’anticipation se joue bien avant l’ouverture de la succession. Le démembrement de propriété permet de donner la nue-propriété d’un bien aux enfants tout en conservant l’usufruit viager : la valeur sort de leur assiette d’IFI tant que le parent est vivant, alors qu’il garde l’usage ou les loyers. Des donations de nue-propriété réalisées tôt gèlent la base taxable pour la génération suivante.

Au moment du décès, quelques réflexes techniques permettent ensuite de ne pas rester durablement enfermé dans l’IFI :

• Évaluer les biens de façon réaliste, en intégrant occupation et vétusté.
• Garder les immeubles réellement rentables et céder ceux dont charges et IFI mangent le rendement.
• Ne déduire que les dettes admises au 1er janvier (emprunts, travaux, droits de succession, taxe foncière), en écartant taxe d’habitation et impôt sur les revenus fonciers.

Pour les foyers très immobiliers mais aux revenus de retraite modestes, un dernier levier existe : le plafonnement de l’IFI, qui limite la somme de l’IFI et des impôts dus sur les revenus de l’année précédente à 75 % des revenus. Maître Igor Buttin, Avocat associé chez Achille Avocats, indique : « Nombreux sont les contribuables qui mettent en place une stratégie visant à bénéficier du mécanisme du plafonnement de l’IFI prévu à l’article 979 du CGI », cité par Capital. Il ajoute que « certains redevables de l’IFI choisissent de limiter leurs revenus, en diminuant leur rémunération ou en différant des versements de dividendes par exemple, afin de pouvoir bénéficier de cette disposition. Cela suppose bien entendu de disposer d’un patrimoine liquide, ou de concours bancaires, permettant de faire face aux dépenses du quotidien ». Une telle stratégie suppose donc un diagnostic patrimonial indispenssable, pour vérifier que le niveau de revenus reste compatible avec la vie courante et les projets familiaux.