Taxe foncière : cette réforme veut intégrer vos dettes dans le calcul pour alléger la facture de 90% des Français

Les avis d’imposition de taxe foncière viennent à peine d’arriver que le débat s’enflamme déjà. L’économiste Thomas Piketty remet sur la table une idée choc : revoir de fond en comble la façon dont sont taxés les propriétaires en France. Son objectif affiché : soulager la facture d’une large majorité du pays tout en demandant un effort bien plus important aux détenteurs des patrimoines les plus élevés. Pour y parvenir, il ne touche pas seulement aux taux, mais surtout à l’assiette même de l’impôt, en regardant de près ce que chacun possède réellement une fois ses dettes retirées.

Cette prise de position, formulée mi-octobre 2026, intervient alors que de nombreux propriétaires dénoncent la hausse de leur avis de taxe foncière. Dans de nombreuses villes, la note pèse lourd sur les budgets, touchant aussi bien les ménages modestes encore lourdement endettés pour acheter leur logement que des foyers aux patrimoines déjà consolidés. Thomas Piketty avance qu’une réforme centrée sur le calcul du patrimoine net pourrait alléger la note pour près de 90 % des Français, tout en renforçant la contribution des très hauts patrimoines. Reste à comprendre comment une telle bascule fonctionnerait concrètement.

Une taxe foncière qui ignore les dettes des propriétaires

Aujourd’hui, la taxe foncière repose sur la valeur cadastrale des biens immobiliers, qui ne prend pas en compte l’endettement des ménages. Deux propriétaires possédant chacun un logement estimé à 200 000 euros s’acquittent globalement du même impôt, même si l’un d’eux a contracté un crédit de 190 000 euros quand l’autre détient déjà son bien en totalité. Dans cette configuration, un ménage très endetté se voit imposé comme s’il disposait déjà de l’intégralité de la valeur de son logement, alors qu’une grande partie appartient encore à la banque. C’est cette dissymétrie entre richesse apparente et richesse réelle que l’économiste veut corriger.

Son raisonnement repose sur une idée simple : fonder l’impôt non plus sur la seule valeur brute des actifs, mais sur le patrimoine net, c’est à dire la valeur de ce que possède un ménage une fois retranchées ses dettes. Un foyer dont la maison vaut 300 000 euros, mais qui doit encore 200 000 euros à sa banque, aurait ainsi une base taxable de 100 000 euros seulement, bien inférieure à celle d’un propriétaire ayant déjà remboursé la totalité de son crédit pour un bien équivalent. Pour Thomas Piketty, cette approche profiterait en priorité aux propriétaires endettés, aux primo-accédants et aux classes moyennes, très exposés à la hausse récente de la fiscalité immobilière. Elle ouvrirait aussi la voie à un barème plus progressif, avec des taux croissants à mesure que le patrimoine net augmente.

Impôt sur le patrimoine net et forte contribution des grandes fortunes

Dans cette esquisse de réforme de la taxe foncière, l’idée serait de remplacer l’impôt actuel par un prélèvement national progressif assis sur l’ensemble du patrimoine net des ménages, dettes déduites. Selon l’économiste, une telle architecture permettrait d’alléger la charge pour environ 90 % des Français, la différence étant compensée par une contribution accrue des détenteurs des patrimoines les plus importants. Le dispositif inclurait un volet ciblant les grandes fortunes à partir d’un seuil fixé à 100 millions d’euros, avec une contribution exceptionnelle pouvant atteindre 50 % de l’enrichissement réalisé entre 2017 et 2026. Au-delà de ce seuil, un prélèvement annuel de l’ordre de 10 % du patrimoine serait évoqué, afin de stabiliser la part de richesse détenue par ce segment très restreint de la population. Plusieurs paramètres clefs de ce schéma sont résumés dans le tableau suivant.

Ce projet s’accompagnerait aussi de garde-fous destinés à limiter les stratégies d’exil fiscal, avec par exemple un calcul de l’impôt proportionnel au nombre d’années passées en France, illustré par un ratio de 60/61e pour certains cas d’enrichissement récent. L’économiste renvoie aussi à l’Ordonnance du 15 août 1945, qui avait instauré un impôt de solidarité nationale, pour montrer qu’une contribution exceptionnelle sur les plus grands patrimoines a déjà existé. Il évoque enfin la possibilité de régler une partie de la contribution des très hauts patrimoines en actions, ces titres alimentant un fonds souverain public chargé de les gérer. La concrétisation d’un tel basculement soulèverait encore des questions pratiques, qu’il s’agisse de la valorisation des actifs, de la prise en compte des dettes ou du remplacement des recettes de taxe foncière dont dépendent aujourd’hui les collectivités locales. Reste aussi en suspens l’arbitrage politique : jusqu’où aller dans la progressivité de ce nouvel impôt sur le patrimoine net, et à quel rythme une telle réforme pourrait être débattue puis, éventuellement, traduite dans la loi ?