À un an de la retraite, Régine doit choisir : racheter des trimestres ou changer d’appartement… comment organiser son patrimoine financier et immobilier ?

Retraite à 32 ans, revenus locatifs à cinq chiffres, empire immobilier de plusieurs centaines de logements… Ces histoires spectaculaires font le tour des réseaux sociaux et entretiennent l’idée qu’il suffit d’acheter des appartements pour ne plus jamais travailler. Pendant que Victor, 37 ans, a bâti un patrimoine de 10 millions d’euros et se dit déjà retraité, une majorité de futurs retraités se retrouvent plutôt, comme Régine, à l’heure des choix concrets, à quelques mois seulement du grand départ.

À un an de la date envisagée pour sa retraite, Régine, cadre dirigeante dans un organisme privé chargé d’une mission de service public, veut reprendre en main son patrimoine. Avec un salaire confortable de 110 000 euros nets par an, un deux pièces parisien, un bien locatif, une épargne dispersée sur plusieurs comptes et seulement 164 trimestres validés au lieu des 169 requis, elle doit arbitrer entre niveau de vie futur, achat d’un logement plus grand et transmission à ses proches. Reste à savoir comment s’y prendre sans se tromper.

Régine, un an avant la retraite, doit réorganiser son patrimoine

Régine atteindra ses 65 ans en novembre 2026 et a prévu de prendre sa retraite en février 2027. Née après le 1er septembre 1961, elle doit totaliser 169 trimestres pour obtenir une retraite à taux plein. En février 2027, elle n’en comptera que 164, ce qui entraînera une décote sur sa pension. Cette perspective ne l’obsède pas pour autant, car elle souhaite avant tout disposer de temps pour ses passions, comme le dessin et la broderie. Pour les exercer dans de bonnes conditions, il lui faudrait une pièce dédiée, donc un appartement plus grand que son actuel deux pièces à Paris.

Sur le plan patrimonial, Régine cumule plusieurs enjeux en même temps. Elle dispose de liquidités éparpillées sur différents comptes bancaires ou livrets, possède un bien immobilier locatif et habite sa résidence principale. À l’approche de la retraite, l’idée n’est plus de faire grossir ce patrimoine, mais de le réorganiser pour la retraite afin qu’il lui procure des revenus réguliers, qu’il reste gérable dans la durée et qu’il puisse être transmis dans de bonnes conditions à ses proches. La première étape consiste à dresser un inventaire précis de ses actifs et à clarifier ce qu’elle attend vraiment de chacun d’eux.

Patrimoine financier, rachat de trimestres et arbitrages de retraite pour Régine

Le dossier retraite de Régine présente un point de tension bien identifié : les 5 trimestres manquants pour atteindre les 169 exigés. Elle a deux options. Soit accepter la décote et composer avec une pension inférieure, en s’appuyant davantage sur son patrimoine financier et immobilier pour compléter ses revenus. Soit envisager un rachat de trimestres, qui a un coût potentiellement élevé pour un profil aux revenus de 110 000 euros nets par an, mais permet de limiter la décote. Pour avancer, Régine a intérêt à demander des simulations détaillées à ses caisses de retraite, afin de comparer noir sur blanc ce que lui coûterait ce rachat et ce qu’il lui rapporterait chaque année sur sa pension.

En parallèle, l’épargne qu’elle détient sur ses comptes courants et livrets doit être passée au crible. Une partie doit rester disponible en épargne de précaution pour faire face aux imprévus des premières années de retraite. Le surplus, lui, peut être orienté vers des enveloppes plus structurées, comme des contrats d’assurance vie, qui permettent à la fois de préparer des compléments de revenu et d’anticiper la transmission. Pour quelqu’un à un an de la retraite, le mot d’ordre n’est plus la prise de risque mais l’équilibre entre sécurité, souplesse et fiscalité. Concrètement, il s’agit de répartir son argent entre quelques grands objectifs :

• constituer une épargne de précaution disponible à tout moment ;
• mettre de côté un capital destiné à générer des revenus complémentaires réguliers ;
• organiser une part du patrimoine en vue de la succession, sans se démunir.

Le contraste est saisissant avec le parcours de Victor, très médiatisé ces derniers jours. Ce jeune entrepreneur de 37 ans, qui gère 300 logements, explique : « Je gagne 10.000 euros par mois. Je voudrais en toucher 30.000 euros et sans rien faire. » « Je me verse 10.000 euros par mois grâce à l’immobilier », résume-t-il encore, avant de rappeler le conseil de ses parents, tous deux entrepreneurs, qui ont demandé à leurs quatre enfants de « travailler beaucoup et avoir du succès », comme il l’a raconté au Figaro. À la tête d’un patrimoine de 10 millions d’euros brut, Victor se présente comme retraité depuis ses 32 ans et a même publié un ouvrage, « La retraite à 40 ans, c’est possible ! ». « Je n’étais pas fait pour le monde salarié », ajoute-t-il. Un parcours spectaculaire, qui repose sur une stratégie démarrée très tôt, là où Régine doit aujourd’hui arbitrer dans un délai très court, à partir d’un patrimoine déjà constitué.

Immobilier, nouvelle résidence et transmission : les choix clés de Régine

Reste la grande question immobilière de Régine. Elle possède un bien locatif, qui lui procure des loyers mais implique une gestion, des charges et une fiscalité spécifique sur les revenus fonciers. En parallèle, elle souhaite quitter son deux pièces parisien pour un logement plus grand, avec au moins une pièce dédiée à ses activités créatives. Une piste consiste à vendre le bien locatif pour financer en partie ou en totalité l’achat de ce nouvel appartement. Selon le prix de vente, une fraction du capital pourra être réinvestie dans des supports financiers, comme l’assurance vie, afin de générer des compléments de revenu plus souples et souvent moins imposés que des loyers. Vendre le locatif, c’est perdre un flux locatif mais gagner en simplicité de gestion, en souplesse et parfois en efficacité fiscale.

À un an de la retraite, la préparation de la transmission ne peut pas être laissée de côté. Régine veut anticiper la manière dont ses biens seront transmis à ses proches, sans sacrifier son propre confort de vie. Les contrats d’assurance vie, déjà utiles pour organiser ses revenus futurs, jouent aussi un rôle central pour désigner des bénéficiaires et profiter de règles de succession spécifiques. Des donations peuvent être envisagées, étape par étape, en fonction de ce qu’elle souhaite laisser tout en conservant ce dont elle a besoin pour vivre et financer son futur logement. Un échange avec un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine devient alors indipensable pour vérifier que la réorganisation de son patrimoine immobilier et financier sert bien ses trois priorités : sécuriser ses revenus de retraite malgré la décote, s’offrir un cadre de vie adapté à ses envies, et protéger ses proches sur le long terme.