Succession : cet acte pour protéger son conjoint requalifié en donation déguisée, jusqu'à 2,9 M€ et 80% de pénalités fiscales

Un père remarié, déjà très malade, signe avec sa nouvelle épouse un acte censé la protéger à tout prix. Deux mois plus tard, il meurt, et ses enfants issus d’un premier mariage découvrent qu’un appartement acheté peu de temps avant le décès est verrouillé par une clause de tontine. Sur le papier, le bien ne doit pas tomber dans la succession, tout revient à l’épouse survivante. En pratique, les héritiers vont saisir les juges pour faire requalifier l’opération en donation déguisée.

Entre familles recomposées, conjoints à protéger et volonté de limiter les droits de succession, les montages juridiques se multiplient : pacte tontinier lors de l’achat d’un logement, ventes immobilières familiales via SCI, cadeaux d’argent réguliers. Certains passent sans difficulté, d’autres finissent devant la Cour de cassation ou au Comité de l’abus de droit fiscal, avec des factures à six ou sept chiffres. Jusqu’où les juges et le fisc laissent faire avant de parler de donation déguisée ?

Pacte tontinier : quand l’acte de protection du conjoint vire à la donation déguisée

Dans l’affaire examinée par la Cour de cassation le 12 janvier 2022, un père décède en laissant son épouse et ses enfants nés d’un précédent mariage. Lors du partage de la succession, ces derniers découvrent qu’un appartement, acheté quelques mois plus tôt par le couple, est assorti d’un pacte tontinier. Cette clause, insérée dans le contrat de vente, prévoit que si l’un des acquéreurs meurt, sa part du bien revient automatiquement au survivant, les héritiers du défunt n’ayant alors aucun droit sur cette part. Le conjoint survivant est considéré comme ayant toujours été le seul propriétaire du bien, qui n’entre pas dans la masse successorale. Les enfants estiment pourtant que leur père a en réalité gratifié sa dernière épouse à leur détriment et invoquent une donation déguisée, qu’ils demandent à voir rapportée à la succession.

Le cœur du débat tient à la condition d’aléa. Pour qu’un pacte tontinier soit valable, il doit présenter un véritable caractère aléatoire, c’est à dire une incertitude réelle sur l’ordre des décès et, plus largement, sur l’issue économique de l’opération pour chacun. Or, au moment de la signature, le père était atteint d’une grave maladie mettant en jeu son pronostic vital à court terme et le bien avait été acquis deux mois seulement avant son décès. La probabilité qu’il meure avant son épouse était quasi certaine. Les juges de la cour d’appel ont donc considéré que l’acte ne reposait pas sur un aléa mais sur la certitude d’avantager l’épouse, et ont requalifié le pacte tontinier en donation déguisée, décision que la Cour de cassation a validée. Conséquence concrète pour la veuve : la valeur correspondant à la part de son mari doit être réintégrée dans la succession et prise en compte dans le calcul du partage avec les enfants.

Donation déguisée : ce que regardent les juges… et ce que le fisc peut coûter

La notion de donation déguisée ne se limite pas aux clauses de tontine. Elle vise plus largement toute opération présentée comme onéreuse, mais qui, en réalité, permet de transmettre un patrimoine à titre gratuit. L’exemple d’une Varoise et de son fils, raconté par Le Figaro Immobilier, illustre jusqu’où cela peut aller. Le 20 décembre 2017, cette femme de 80 ans vend la nue propriété de sa villa en bord de mer à la SCI détenue par son fils. La villa de 167 mètres carrés, avec piscine, à proximité immédiate de la plage et d’un golf dans une commune huppée de la Côte d’Azur, est valorisée 1 700 000 euros au total, mais l’acte notarié fixe la valeur de la nue propriété à 1 190 000 euros. « Pour un donateur de 80 ans, la valeur de la nue-propriété correspond à 70% de la valeur totale du bien », rappelle Jonathan Bensaid, avocat fiscaliste, dans Le Figaro Immobilier. Ce montant, jugé anormalement faible pour un bien doté de tels atouts, attire l’attention de l’administration fiscale. « L’administration fiscale surveille de près les SCI familiales, surtout lorsqu’un parent âgé transmet un bien onéreux à son enfant, explique Jonathan Bensaid. Ici, le prix trop bas a alerté le fisc, qui a enclenché une vérification. Plus les sommes en jeu sont importantes, plus l’administration met de moyens pour contrôler. »

Après analyse du marché, le fisc estime que la vraie valeur de la villa est plutôt de 3 832 950 euros et fixe celle de la nue propriété à 2 683 065 euros, soit 55% de plus que le prix déclaré. Le 10 mars 2021, un redressement est notifié à la famille. L’administration requalifie la vente en donation déguisée et applique une taxe de 60% sur la valeur « réelle » de la nue propriété, soit 2 683 065 euros, à laquelle s’ajoute une pénalité de 80% pour fraude fiscale après l’avis rendu le 26 septembre 2024 par le Comité de l’abus de droit fiscal. « Une telle sévérité est rare », reconnaît Jonathan Bensaid. « D’habitude, les redressements tournent autour de 40%. Le taux de 80% est généralement appliqué lorsque le fisc considère qu’il y a eu une véritable intention de frauder. Ils ont voulu marquer le coup. » Au total, la SCI dirigée par le fils et la mère, juridiquement solidaire, sont redressées à hauteur de 2 897 710 euros. Des recours existent, devant le tribunal administratif ou la cour administrative d’appel, mais, comme le résume l’avocat, « à part discuter du montant qui a été retenu pour l’estimation du bien, il n’y a rien à faire ». Dans ce contexte où juges civils et fisc traquent les montages trop avantageux, les présents d’usage restent l’un des rares gestes patrimoniaux qui échappent à la qualification de donation : lorsqu’un cadeau est proportionné au patrimoine du donateur et lié à une occasion précise comme un anniversaire ou Noël, il n’est ni taxable ni rapportable à la succession, surtout si le virement bancaire mentionne clairement l’événement, ce qui permet eventuellement d’éviter les malentendus avec l’administration.