Airbnb et squat : la distinction juridique cruciale qui peut vous faire perdre des mois de loyer si un locataire refuse de partir
En France, de plus en plus de propriétaires de meublés touristiques redoutent le locataire qui refuse de rendre les clés. Quelles précautions prendre avant la location pour limiter ce risque sans se tromper de procédure ?
Un studio loué sur une plateforme de type Airbnb, un voyageur souriant à l’arrivée, puis la date de départ qui passe… et personne ne rend les clés. Pour beaucoup de propriétaires, ce scénario tient du cauchemar. Depuis le renforcement de la loi anti-squat à l’été 2023, la tentation est grande de tout qualifier de squat, alors que le droit fait une distinction nette.
Ces locations saisonnières sont pourtant très encadrées. L’article L. 324-1-1 du Code du tourisme décrit les meublés de tourisme comme « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine, ou au mois ». Le séjour d’un même client ne doit pas excéder 90 jours. Quand quelqu’un entre légalement et décide ensuite de rester, tout se complique.
Comprendre le risque de squat en meublé de tourisme
En droit, le squat vise l’occupation d’un logement sans droit ni titre après une entrée illégale, par effraction, menaces ou tromperie. La violation de domicile, définie à l’article 226-4 du Code pénal, est un délit désormais puni jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende. Avec l’article 38 de la loi DALO, le préfet peut ordonner une évacuation administrative rapide, sur la base d’une plainte, d’un titre de propriété et d’un constat d’occupation.
Pour un meublé de tourisme réservé sur une plateforme, le contexte est différent : l’occupant est entré avec l’accord du propriétaire, via un contrat de location. Tant que ce contrat court, ce n’est pas un squatteur au sens pénal. L’occupation ne devient « sans droit ni titre » qu’à l’échéance du séjour. À ce stade, on bascule dans le droit civil : référé-expulsion devant le tribunal judiciaire plutôt que procédure préfectorale express, ce qui rallonge les délais.
Avant de louer : vérifications clés pour éviter une occupation illégale
La première arme, c’est la façon dont vous acceptez la réservation. Désactiver la réservation instantanée permet de vérifier le profil, l’historique et les avis avant de dire oui. Il est aussi recommandé de ne pas louer hors de la plateforme pour « économiser les frais de service » : vous perdriez les outils de contrôle et de traçabilité pensés pour filtrer les profils suspects. Parmi les réflexes utiles, demander une pièce d’identité officielle et vérifier qu’elle correspond bien au compte de réservation.
Le contrat joue ensuite un rôle central. Un contrat de location saisonnière écrit, signé en deux exemplaires et enregistré dans vos échanges, matérialise les dates d’entrée et de sortie, le prix, le nombre d’occupants, la durée maximale de 90 jours avec le même client et le montant du dépôt de garantie. En cas de dépassement, vous disposez d’un écrit prouvant que le locataire n’est plus dans les clous. Demander une caution décourage aussi les profils qui cherchent à entrer en déboursant le moins possible, tout comme l’usage d’une serrure connectée à code temporaire qui expire à la date prévue de départ.
Si le locataire refuse de partir : quelles démarches pour récupérer le logement ?
Quand un occupant se maintient dans les lieux, tout commence par qualifier la situation. S’il est entré par effraction ou manœuvres frauduleuses, on reste sur une violation de domicile donnant accès à la procédure administrative d’évacuation prévue à l’article 38 de la loi DALO : le préfet doit se prononcer sous 48 heures, puis fixer un délai de départ d’au moins 24 heures pour un domicile, jusqu’à 7 jours pour un autre local. Si l’entrée s’est faite via un contrat de location touristique, la voie est en revanche judiciaire.
| Situation type | Procédure principale | Preuves clés | Délais repères |
|---|---|---|---|
| Intrusion illégale dans le meublé | Évacuation administrative art. 38 DALO | Plainte, titre de propriété, constat d’occupation | Décision 48 h, départ 24 h ou 7 j |
| Location saisonnière, refus de partir | Référé-expulsion tribunal judiciaire | Contrat, constat, échanges sur la plateforme | Environ 4 à 8 semaines, parfois plus |
| Occupation prolongée en période hivernale | Voie civile, délais potentiellement allongés | Durée du séjour, situation de l’occupant | Trêve 1er novembre–31 mars parfois invoquée |
Dans la voie civile, le propriétaire doit saisir le tribunal judiciaire en référé, idéalement après un constat de commissaire de justice montrant que le contrat est arrivé à son terme et que le logement reste occupé. Une fois l’ordonnance d’expulsion rendue, l’occupant dispose en principe d’un mois pour quitter les lieux, mais la procédure totale peut durer de 4 à 8 semaines, voire plusieurs mois en cas d’engorgement ou de trêve hivernale entre le 1er novembre et le 31 mars. Plus le dossier est préparé en amont avec contrat, pièces d’identité et échanges horodatés sur la plateforme, plus il sera simple de faire valoir vos droits.
En bref
- En 2026, les propriétaires de meublés de tourisme en France composent avec une loi anti-squat renforcée et la crainte d’un locataire saisonnier qui refuse de libérer les lieux.
- L’article explique la différence juridique entre squat et maintien après entrée licite, détaille les précautions avant de louer et les premiers réflexes procéduraux si le départ n’a pas lieu.
- Entre sélection des profils, contrat béton et choix de la bonne procédure, quelques erreurs peuvent tout compliquer : savez-vous vraiment comment vous protéger ?
