Encadrement des loyers : pourquoi cette loi qui plafonne votre bail pourrait disparaître dès novembre 2026
À l'approche de la date couperet du 24 novembre 2026, l'encadrement des loyers arrive à un tournant décisif. Prolongation, fin brutale ou réforme en profondeur : les prochains mois diront combien paieront vraiment les locataires des grandes villes.
Pour des millions de locataires des grandes villes, le montant du loyer ne dépend pas seulement d’une négociation avec le propriétaire, mais aussi d’un plafond légal. Depuis une décennie, l’outil central de ce plafonnement s’appelle l’encadrement des loyers. Ce dispositif s’applique dans les zones où la demande de logements est bien plus forte que l’offre, et il fixe un maximum que le bailleur ne peut pas dépasser. À l’approche d’une échéance clé, cette mécanique, pourtant installée dans le paysage, pourrait évoluer.
L’encadrement des loyers a été inscrit une première fois dans la loi Alur en 2014, puis relancé sous forme d’expérimentation par la loi Elan de 2018, avant d’être prolongé jusqu’au 24 novembre 2026. Il s’agit d’un outil réservé aux zones dites tendues, activé volontairement par les collectivités. Plus de 70 d’entre elles l’ont déjà adopté, dont Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux ou Montpellier, ce qui représente plusieurs centaines de milliers de baux parmis les plus chers du pays. À présent, une possible prolongation de deux ans du dispositif, et ses effets sur le budget des ménages, sont sur la table.
Encadrement des loyers : un dispositif encadré par la loi jusqu’en 2026
Créé en 2014 par la loi Alur puis repris par la loi Elan, l’encadrement des loyers prend la forme d’une expérimentation nationale. Dans les communes qui l’activent, le préfet fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence au mètre carré pour chaque type de logement, quartier et nombre de pièces. Le bailleur ne peut en principe pas demander un loyer supérieur au loyer de référence majoré, ce qui revient à plafonner le montant hors charges. Pour les locataires des grandes métropoles, ce cadrage peut représenter plusieurs dizaines d’euros économisés chaque mois, voire autour de 85 € à Paris selon des évaluations récentes.
Le dispositif n’est pas automatique : chaque ville ou intercommunalité située en zone tendue doit en faire la demande et mettre en place un observatoire local des loyers pour alimenter ces arrêtés préfectoraux. À ce stade, la loi 3DS a fixé la fin de l’expérimentation au 24 novembre 2026. Sans nouveau texte, l’encadrement du niveau des loyers disparaîtrait alors dans toutes les communes concernées. Le gouvernement travaille pourtant à éviter cette « sortie sèche » et discute d’une prolongation de deux ans pour les territoires déjà engagés, pendant que certains élus plaident pour une pérennisation plus large du mécanisme ou, à l’inverse, pour un arrêt pur et simple.
Règles actuelles, recours et possibles évolutions pour les locataires
Dans les villes où il s’applique, l’encadrement repose sur un loyer médian par catégorie de logement, déterminé par l’observatoire local des loyers. Ce montant, exprimé en euros par mètre carré habitable hors charges, sert de base pour calculer un loyer de référence majoré, 20 % au-dessus, et un loyer de référence minoré, 30 % en dessous. Le loyer fixé au bail doit se situer entre ces deux bornes, sauf complément de loyer dûment justifié par des caractéristiques vraiment exceptionnelles, par exemple une vue rare ou un niveau de confort peu courant. Les logements loués en meublé disposent d’un barème spécifique, et les locations de tourisme de type « Airbnb » restent en dehors du dispositif car elles ne concernent pas la résidence principale.
| Notion | Définition | Formule | Impact sur le loyer |
|---|---|---|---|
| Loyer de référence | Loyer médian au m² fixé localement | Base de calcul, hors charges | Point de départ pour encadrer le bail |
| Loyer de référence majoré | Plafond légal du loyer hors charges | Loyer de référence × 1,20 | Loyer ne doit pas dépasser ce niveau |
| Loyer de référence minoré | Plancher légal, loyer très bas | Loyer de référence × 0,70 | Repère en cas de renégociation |
| Loyer de référence meublé | Référence dédiée aux logements meublés | Loyer de référence + majoration unitaire | Autorise un loyer plus élevé que le nu |
| Complément de loyer | Supplément lié à un avantage rare | Au-delà du loyer de référence majoré | Doit être écrit et justifié dans le bail |
Pour les ménages déjà soumis à l’encadrement, l’enjeu immédiat reste de vérifier que leur loyer respecte ces bornes. Un locataire qui découvre un dépassement peut mettre en demeure son bailleur dans le mois qui suit la signature du contrat ; ce dernier dispose alors d’un mois pour proposer une baisse. En l’absence de réponse ou d’accord, le litige peut être porté devant le juge, qui peut imposer une diminution du loyer et prononcer une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Tout cela ne doit pas être confondu avec l’encadrement de l’évolution annuelle des loyers, fondé sur l’indice de référence, qui continue à s’appliquer même si le débat reste ouvert sur l’avenir précis de l’encadrement du niveau des loyers au-delà de 2026.
En bref
- Depuis la loi Alur de 2014 jusqu’à l’échéance du 24 novembre 2026, l’encadrement des loyers s’est imposé dans plus de 70 collectivités en zones tendues.
- Le dispositif fixe un loyer de référence, majoré de 20 % au maximum, offre des économies pouvant atteindre 85 € mensuels et fait l’objet de discussions pour une prolongation de deux ans.
- Entre risque de sortie sèche, pistes de pérennisation et recours possibles en cas de dépassement, les locataires doivent se préparer à plusieurs scénarios d’ici 2026.
