Impôts locaux : dès 2027, le fisc va donner ce nouvel outil à votre maire pour traquer les fausses résidences principales

Un fichier fiscal transmis chaque année à toutes les communes, listant précisément les résidences secondaires et les logements vacants : à partir du 1er janvier 2027, la lutte contre les fausses résidences principales change d’échelle. Derrière cette nouveauté, la loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, promulguée le 25 juin 2026, qui offre aux maires un outil de contrôle inédit sur les impôts locaux.

Dans un contexte où les résidences secondaires sont déjà visées par une fiscalité lourde, avec une surtaxe de taxe d’habitation pouvant atteindre 60 % dans plus d’un millier de communes, l’accès direct des élus aux données d’occupation des logements renforce nettement le dispositif. Pour de nombreux propriétaires, ce glissement discret vers davantage de transparence peut devenir très concret.

Impôts locaux 2027 : ce que les maires vont recevoir

Jusqu’ici, une commune qui soupçonnait un logement d’être vacant ou secondaire devait solliciter l’administration fiscale au cas par cas. La loi du 25 juin 2026 renverse la logique : chaque année, l’administration transmettra automatiquement aux communes et intercommunalités une liste détaillée des locaux soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) ou à la taxe sur les logements vacants. Les élus disposeront ainsi d’un inventaire actualisé de ces biens sur leur territoire.

Cette liste mentionnera pour chaque local l’adresse, la nature d’occupation déclarée, la valeur locative et l’identifiant fiscal, et, pour les logements considérés comme vacants, des informations complémentaires. « En fournissant cette liste détaillée, les collectivités pourront croiser les données fiscales avec leur connaissance du terrain pour repérer et signaler les anomalies », explique Jean-Pascal Michaud, avocat fiscaliste (cabinet LMD), au site de l’ADCF. Le tout s’inscrit dans un cadre de contrôle renforcé : le délai de contrôle passe de 1 à 3 ans, avec une reprise possible jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant celle de l’imposition, y compris pour les avis 2025 désormais contrôlables jusqu’au 31 décembre 2028.

Fausses résidences principales : comment les communes vont repérer les anomalies

La force du dispositif tient au contenu même du fichier. Pour les résidences secondaires comme pour les logements vacants, plusieurs champs clés vont permettre de comparer très finement les déclarations avec la réalité observée par les mairies.

Pour une maison occupée seulement quelques semaines par an mais déclarée en résidence principale, l’écart sautera aux yeux si elle apparaît dans la liste des logements vacants, avec une année de vacance qui se prolonge. Les communes pourront alors signaler ces incohérences à l’administration fiscale. En parallèle, les propriétaires ont l’obligation, depuis 2023, de déclarer avant le 30 juin tout changement d’usage de leur bien (résidence principale, secondaire, location, vacance), sous peine d’une amende de 150 € par local, déjà appliquée dès 2026 aux grands propriétaires, et de majorations de 10 % voire 40 % des taxes dues en cas d’oubli ou de manquement délibéré dans la déclaration de revenus.

Cette combinaison d’un fichier annuel détaillé, d’un délai de reprise porté à 3 ans et d’un régime de sanction renforcé intervient alors qu’en 2027 la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) fusionneront en une taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), entièrement perçue par les collectivités. Autrement dit, chaque statut de logement devient fiscalement plus visible, plus durablement contrôlable, et pour les propriétaires la vérification de leurs déclarations d’occupation n’a jamais été aussi interessants.