Logement vide : ce que va vous coûter la nouvelle TVLH 2027, la taxe sur les logements vacants (jusqu’à 60 %), et comment éviter la note

Si vous possédez un appartement ou une maison vide depuis plusieurs mois, 2027 ne sera pas une année comme les autres. Une nouvelle fiscalité locale va s’attaquer directement aux logements qui restent inoccupés dans les secteurs où la demande est forte, avec des taux qui peuvent grimper très haut selon les communes.

Cette réforme crée la TVLH 2027, pour Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation, un impôt unique qui remplace les anciennes TLV et THLV. Avec environ 3,1 millions de logements vacants en France, et des recettes déjà estimées à 468 millions d’euros en 2024 pour les anciens dispositifs, l’enjeu est à la fois budgétaire et politique. Reste à voir si votre bien entrera dans le champ de cette nouvelle taxe et combien elle pourra peser sur votre avis d’imposition.

TVLH 2027 : ce que change la nouvelle taxe sur les logements vacants

La TVLH est créée par l’article 108 de la loi de finances 2026 (loi n°2026‑103 du 19 février 2026) et codifiée à l’article 1406 bis du Code général des impôts. Elle fusionne la TLV (taxe annuelle sur les logements vacants, article 232 du CGI) et la THLV (taxe d’habitation sur les logements vacants, article 1407 bis), jugées trop complexes. À compter du 1er janvier 2027, ces deux taxes disparaissent au profit d’un seul dispositif, plus lisible pour les propriétaires.

Autre changement majeur : les recettes de la TVLH reviennent désormais intégralement aux communes et à leurs intercommunalités, alors que la TLV alimentait surtout l’État via l’Anah. En 2024, la TLV représentait environ 290 millions d’euros et la THLV 178 millions, soit ces 468 millions d’euros potentiels que les collectivités locales pourront capter. Dans les quelque 3 700 communes en zone tendue, la taxe s’appliquera automatiquement, dans la logique de l’objectif Zéro Artificialisation Nette (ZAN) : mobiliser les logements existants avant de consommer de nouveaux sols.

Qui devra payer la TVLH 2027 sur les logements vacants ?

La taxe sur les logements vacants version 2027 vise les locaux non meublés à usage d’habitation, habitables mais effectivement inoccupés. Les résidences principales ne sont jamais concernées. Un même bien ne peut pas être soumis à la fois à la TVLH et à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires : si le logement est meublé et utilisé comme résidence secondaire, c’est cette dernière taxe qui s’applique, pas la TVLH.

En zone tendue, un logement devient taxable dès qu’il est vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. Hors zone tendue, la taxe est facultative : la commune doit la voter avant le 1er octobre et elle ne frappe que les biens vides depuis au moins deux ans. Le redevable est la personne qui dispose du logement au début de la période d’inoccupation (propriétaire, usufruitier, titulaire d’un bail à construction ou à réhabilitation). Les années de vacance avant 2027 comptent : un bien en zone tendue vide depuis 2025 sera taxé en 2027 directement au taux de 34 %, pas au taux d’entrée de 17 %.

Comment se calcule la TVLH 2027 et dans quels cas pouvez-vous être exonéré ?

La base de calcul reste la même que pour la taxe foncière ou la taxe d’habitation : la valeur locative cadastrale, c’est‑à‑dire un loyer théorique fixé par l’administration. Le montant de la TVLH 2027 correspond à cette valeur locative multipliée par le taux applicable. En zones tendues, le barème national prévoit 17 % la première année d’imposition, puis 34 % à partir de la deuxième. Les communes peuvent majorer ces taux jusqu’à 30 % la première année et 60 % ensuite, ce qui permet d’atteindre un taux global de 60 % de la valeur locative. Hors zones tendues, chaque conseil municipal fixe librement son taux dans la limite de 50 %. Pour un T3 vacant à Lyon avec une valeur locative de 5 000 €/an, la facture illustre bien l’enjeu :

• au taux de base de 17 % : 850 € la première année ;
• puis 1 700 € par an au taux de 34 % ;
• et jusqu’à 3 000 € si la commune applique la majoration maximale de 60 %.

Plusieurs situations permettent toutefois d’échapper légalement à la taxe. Une occupation effective du logement pendant plus de 90 jours consécutifs dans l’année exonère de TVLH, à condition de pouvoir le prouver (factures d’énergie, assurance habitation, bail). La mise en location ou en vente, même infructueuse, ouvre aussi droit à exonération si le propriétaire démontre une recherche réelle de locataire ou d’acheteur (annonces, mandats d’agence, historique de prix cohérent). Les logements sociaux (HLM, SEM) et les biens en travaux lourds les rendant inhabitables sont également exonérés, justificatifs à l’appui. L’administration n’exige pas de déclaration spécifique de TVLH, elle s’appuie sur la déclaration d’occupation des biens immobiliers instaurée en 2023, d’où l’intérêt de conserver soigneusement annonces, devis et factures pour documenter d’avantage votre situation en cas de contrôle.