Crédit immobilier : l'État emprunte à 4% mais votre taux reste bas, ce qui se cache derrière cette anomalie de marché

Mercredi, le taux d’intérêt de la dette de l’Etat français à dix ans a franchi le seuil de 4%, une première depuis 2009. Sur les marchés, cette obligation assimilable du Trésor, l’OAT à 10 ans, symbolise le coût auquel la France se finance à long terme. Pourtant, au même moment, les ménages continuent de décrocher des crédits immobiliers sur vingt ans autour de 3,30% en moyenne. L’écart surprend ceux qui suivent d’habitude les taux de près.

Cette remontée brutale n’est pas sortie de nulle part. Elle « reflète à la fois les tensions inflationnistes sur l’énergie, mais aussi les anticipations de politique monétaire européenne et une prime de risque politique et budgétaire propre à la France », a souligné John Plassard, analyste financier chez Cité Gestion Private Bank, cité par BFMTV. Les craintes liées au regain de tensions entre les Etats Unis et l’Iran et la publication des premiers documents de travail sur le prochain budget français ont aussi alimenté ce mouvement. Reste à comprendre pourquoi le choc reste contenu côté particuliers.

OAT et taux de crédit immobilier : un lien moins automatique qu’avant

Pour les banques, l’OAT à 10 ans reste un repère clé. « L’OAT est, pour des raisons historiques, un taux de référence pour les banques », explique Sandrine Allonier, porte parole du réseau de courtage Vousfinancer. Elle rappelle pourtant que « Bien qu’il n’y ait plus de lien direct aujourd’hui entre l’OAT et les taux de crédits immobiliers, il demeure une « corrélation forte » entre les deux ». Autrement dit, le niveau des marchés influence encore les barèmes, mais la transmission n’est plus automatique comme avant.

Les explications tiennent aussi à la façon dont les banques se financent. Julien Langlade, président du courtier Cafpi, souligne que « les banques se refinancent aujourd’hui assez peu sur le marché, et vont plutôt mobiliser leur épargne disponible à court terme. C’est cette épargne, de court terme, qu’elles vont prêter sur le long terme pour les crédits immobiliers ». Pour couvrir le risque, elles utilisent des contrats de swap de taux qui alignent ces prêts de long terme sur la courbe de l’OAT à dix ans. Il précise qu’il s’agit « de la durée qui représente le mieux la duration moyenne d’un crédit immobilier, autour de 8 ans ». Dans ce schéma, une OAT plus élevée devrait pousser mécaniquement les taux vers le haut. « Avec une OAT aujourd’hui à 4%, les taux de crédits pourraient être à 3,80%. Pour autant, ce n’est pas le cas! », ajoute Sandrine Allonier. Selon elle, « D’autres facteurs viennent compenser cet effet haussier. Les taux pour des crédits à 20 ans sont aujourd’hui autour de 3,30% en moyenne en juillet ».

Banques en conquête, modèle à taux fixe et rentrée sous surveillance

Depuis le début de l’été, la remontée des taux de crédit immobilier reste graduelle. La Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs de 0,25 point en juin, puis les a laissés inchangés le 23 juillet. Sur le terrain, Sandrine Allonier observe que les taux ont même « plutôt baissé » en juin, « afin de compenser la faible demande et le ralentissement du marché ». La production de nouveaux crédits immobiliers a reculé et plusieurs établissements ont lancé des offres très agressives, avec par exemple des taux à 3,10% sur 10 à 20 ans et 3,20% sur 21 à 25 ans. « Ce sont des taux qui ne permettent pas de dégager de la rentabilité. Au contraire, la banque a même dépensé de l’argent pour sa campagne de communication », constate la porte parole de Vousfinancer. Les chiffres suivants le montrent bien.

En toile de fond, la France s’appuie sur un modèle quasi exclusif de crédit immobilier à taux fixe : selon le Comité consultatif du secteur financier, 99% des prêts sont accordés à taux fixe et les encours de crédits immobiliers représentent 1.284 milliards d’euros, pour des mensualités stables sur vingt à vingt cinq ans. Ce mécanisme a « démontré sa robustesse », souligne le CCSF, et reste « très protecteur pour l’emprunteur », mais aussi « pour le banquier, parce que quand vous n’avez pas d’augmentation des échéances mensuelles, vous avez moins de risques de défaillances de l’emprunteur », rappelle Daniel Baal, président de la Fédération bancaire française. Les nouvelles règles prudentielles de Bâle III, pleinement applicables d’ici 2032, pourraient toutefois renchérir ce type de prêts, au point que « Soit il y aura moins de crédits, soit ils coûteront nettement plus chers (…), soit ce ne sera plus possible de faire du taux fixe », a prévenu Maya Atig, directrice générale de la FBF. Pour Sandrine Allonier, un maintien « durable » de l’OAT au dessus de 4% signifierait qu' »il faudra s’attendre à une dernière fenêtre de tir à la rentrée » avant une possible remontée plus nette, car « Cette stratégie de taux stables ne sera pas non plus durable si la BCE réaugmente ses taux: les banques ont pu absorber une première hausse de 0,25, mais peut-être pas une seconde ». Selon une note d’Alphavalue, « le marché français du développement résidentiel présente encore d’importantes fragilités, notamment en ce qui concerne les niveaux de crédit hypothécaire, si les taux à long terme (tels que les OAT françaises) se maintiennent à leurs niveaux actuels ou continuent d’augmenter ». Le réseau Cafpi anticipe déjà une baisse de 6% de la production de crédits immobiliers en 2026, à 137 à 138 milliards d’euros de nouveaux prêts, contre 145 milliards en 2025, tandis que la FBF avertit que « Il n’y a pas de domaine dans lequel vous avez plus de deux ou trois banques européennes dans le top 10 », un retard qui, selon Maya Atig, « ça s’accentue, ça se dégrade très fortement et très vite ». Dans ce contexte apparement stable pour les ménages à court terme, les prochains mois seront « cruciaux » pour tester la capacité des banques à maintenir des taux modérés sans renoncer à ce modèle très particulier de financement immobilier.