Crédit immobilier : ces nouveaux taux sur 15, 20 et 25 ans en mai 2026 peuvent vous coûter des milliers d’euros sans que vous le voyiez venir

Après deux ans de yo-yo sur les taux de crédit immobilier, les emprunteurs français gardent l’œil rivé sur les barèmes des banques. Les hausses brutales de 2022 et 2023 ont laissé des traces, et chaque dixième de point pèse dans le budget d’un ménage qui achète sa résidence principale ou investit.

Selon la Banque de France, le taux moyen des crédits immobiliers est passé de 1,12 % il y a deux ans à 4,17 % en janvier 2024, avant de refluer à 3,23 % dans son dernier baromètre. En mai 2026, la tendance est désormais à la stabilisation, mais les écarts restent marqués entre un prêt sur 15, 20 ou 25 ans et d’une banque à l’autre, ce qui change tout sur la mensualité comme sur le coût total du crédit.

Crédit immobilier : les taux moyens de mai 2026 sur 15, 20 et 25 ans

D’après le baromètre ADCF, les taux moyens en mai 2026 s’établissent autour de 3,26 % sur 15 ans, 3,43 % sur 20 ans et 3,55 % sur 25 ans. Dans le même temps, l’OAT 10 ans, qui sert de référence aux taux fixes, se situe autour de 3,65 %, ce qui limite les marges de baisse à court terme. Certaines banques ont relevé leurs barèmes de 10 à 20 points de base après les tensions d’avril liées à la guerre au Moyen-Orient, quand d’autres les ont abaissés pour attirer les meilleurs dossiers : un vrai effet yoyo, selon les courtiers.

Concrètement, pour un emprunt de 250 000 € hors assurance, ces niveaux donnent une mensualité d’environ 1 758 € sur 15 ans, pour un coût total des intérêts de 66 420 €. Sur 20 ans, la mensualité descend à 1 441 €, mais les intérêts montent à 95 821 €. Et sur 25 ans, la mensualité tombe à 1 258 €, au prix de 127 482 € d’intérêts. Sur la même somme, la différence de 0,12 point entre 3,38 % et 3,50 % sur 20 ans représente environ 4 000 € supplémentaires, et un écart de 0,15 point entre 3,50 % et 3,65 % sur 25 ans dépasse 6 000 € : quelques dixièmes suffisent à faire varier la facture de plusieurs milliers d’euros.

Durée du prêt, règle des 35 % et futur critère du reste à vivre

Depuis 2021, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière sont devenues contraignantes : les banques doivent en principe limiter le taux d’endettement à 35 % des revenus, sur une durée maximale de 25 ans, avec une marge de dérogation pour 20 % des dossiers. Le taux d’usure au deuxième trimestre 2026 est fixé à 4,00 % pour les prêts de moins de 10 ans, 4,48 % entre 10 et 20 ans et 5,19 % au-delà de 20 ans, ce qui peut exclure certains profils fragiles si le TAEG, assurance comprise, dépasse ces plafonds. Dans ce contexte, une proposition de loi portée par le député Renaissance Lionel Causse souhaite intégrer le critère du « reste à vivre », c’est-à-dire l’argent qui reste chaque mois au ménage après paiement des charges et des échéances de crédit.

Les députés signataires justifient leur démarche en expliquant : « La notion de "reste à vivre" offre une approche complémentaire, en ce qu’elle permet d’apprécier concrètement les marges financières dont dispose un emprunteur pour faire face à ses dépenses courantes. Elle est d’ores et déjà prise en considération par les établissements de crédit dans l’analyse des dossiers », expliquent les députés signataires en commentaire de leur proposition de loi, cités par MoneyVox. Le texte prévoit que les établissements puissent accorder un prêt au-delà des 35 % d’effort « si ceux-ci parviennent à démontrer que le concours proposé ne présente pas de risque d’endettement excessif, cette appréciation tenant notamment compte du niveau de reste à vivre de l’emprunteur », peut-on lire dans la proposition déposée à l’Assemblée nationale.

Les professionnels du secteur se montrent globalement favorables à cet assouplissement ciblé. « Il ne faut pas faire n’importe quoi et supprimer totalement la contrainte du taux d’effort. Mais il est effectivement dommage de bloquer certaines personnes, représentant une minorité de la population française, et ayant suffisamment de ressources pour supporter une mensualité dépassant 35% de leurs revenus. », a estimé Clément Delpirou, président du groupe de mandataires lad, cité par le quotidien Les Echos. « Au cours du processus législatif, il faudra à mon sens préciser cette notion du reste à vivre afin de ne pas mettre en danger les ménages. », a ensuite jugé Clément Delpirou. En attendant une éventuelle réforme, les banques continuent de réserver les meilleurs taux aux profils les plus solides, qui cumulent plusieurs atouts.

• Un apport personnel d’au moins 10 à 20 % du prix du bien, qui réduit le risque pour la banque et ouvre l’accès aux barèmes les plus bas.
• Un profil emprunteur stable (CDI, peu de crédits en cours, gestion de compte saine) avec un endettement sous ou proche des 35 % et un reste à vivre confortable.
• Une mise en concurrence active de plusieurs établissements, directement ou via un courtier, car l’écart entre le taux moyen et la meilleure offre peut dépasser 0,30 point sur 20 ou 25 ans, ce qui devient vite tres interessant sur 250 000 € empruntés.