Encadrement des loyers : cette injustice révélée par la Cour des comptes qui avantage les grands logements au détriment des studios

Un dispositif censé protéger les locataires peut-il traiter différemment un étudiant en studio et une famille dans un grand appartement ? Dans un rapport d’information remis à la commission des finances de l’Assemblée nationale, la Cour des comptes met en cause la manière dont sont calculés les plafonds de l’encadrement des loyers et décrit un biais de surface qui pèse sur les petites surfaces tout en ménageant davantage les grands logements.

Cette alerte intervient alors que les pouvoirs publics doivent décider du sort d’une expérimentation engagée depuis la loi ALUR de 2014 puis la loi ELAN de 2018, dans une France où, en 2024, les locataires du parc privé consacraient en moyenne 25,4 % de leur revenu disponible à leurs dépenses de logement. Mis en œuvre dans neuf collectivités territoriales volontaires, l’encadrement repose sur des observatoires locaux des loyers dont la solidité statistique est aujourd’hui directement questionnée par les magistrats financiers. Derrière des formules techniques, la question est simple : studios et grands logements sont-ils vraiment logés à la même enseigne ?

Encadrement des loyers : ce que la Cour des comptes dit du biais de surface

Dans sa synthèse, la Cour des comptes résume d’abord le problème en une phrase : « La mise en œuvre de l’encadrement des loyers repose sur des fondements statistiques fragiles. » Les loyers de référence sont fixés chaque année par arrêté préfectoral à partir d’un loyer médian local, auquel s’ajoute une majoration de 20 % pour déterminer le loyer de référence majoré, plafond que les bailleurs ne doivent pas dépasser, avec des catégories définies selon la localisation, le nombre de pièces, l’époque de construction et le fait que le logement soit meublé ou non.

En analysant les données des observatoires locaux des loyers, la Cour constate que ce modèle n’épuise pas la diversité du marché. Elle écrit : « Les critères retenus pour fixer les loyers de référence (localisation, nombre de pièces et époque de construction) n’expliquent qu’environ 48 % des écarts de loyers au mètre carré. Ils rendent imparfaitement compte de la diversité du marché locatif, avec notamment un biais lié à la surface conduisant à sous-estimer les loyers de marché des petits logements et à surestimer ceux des grands. » Autrement dit, les studios et petites surfaces se retrouvent avec des plafonds souvent plus bas que les loyers de marché observés, quand les grands logements bénéficient de plafonds plus élevés que ce que suggèrent les données.

Studios, grands logements : qui gagne et qui perd avec le plafonnement actuel ?

Dans la pratique, ce biais de surface signifie qu’un propriétaire de studio est plus fréquemment « contraint » par le dispositif qu’un propriétaire d’un grand appartement familial. Le plafond de loyer qui lui est imposé peut se situer sensiblement en dessous du prix auquel des biens comparables s’échangent, surtout dans les quartiers très recherchés, ce qui peut l’inciter à contourner ou à renoncer à la location classique. À l’inverse, pour certains grands logements, le loyer de référence majoré peut rester supérieur au niveau moyen réellement pratiqué, ce qui réduit la portée protectrice de l’encadrement pour les ménages qui y emménagent. La Cour insiste par ailleurs sur l’insuffisance des données disponibles : « Actuellement, les 7,2 millions de loyers déclarés dans GMBI ne couvrent encore que 65 % des logements loués. »

La Cour ne tranche pas la question d’une éventuelle injustice, mais décrit des effets contrastés. Les études disponibles font état d’un effet modérateur à court terme : une évaluation remise au Parlement estime une baisse de la hausse des loyers comprise entre 2 % et 4 % sur deux ans et demi par rapport à un scénario sans encadrement. Dans le même temps, « Les études disponibles mettent en évidence un effet modérateur de l’encadrement des loyers à court terme, dont l’ampleur demeure toutefois incertaine. » Et la littérature internationale signale de possibles effets défavorables sur l’offre locative, la qualité des logements ou la mobilité, sans que les données françaises actuelles permettent de les isoler clairement.

Alors que l’expérimentation arrive à son terme, la Cour des comptes résume deux options : « À moyen et long termes, la littérature internationale met en revanche en évidence de possibles effets défavorables sur l’offre locative, la construction, la qualité des logements et la mobilité résidentielle, sans que les données françaises ne permettent dans le cadre de cette expérimentation de les mesurer précisément ni de les distinguer d’autres facteurs. » Prolonger l’encadrement à périmètre constant en le réformant en profondeur (meilleure collecte via GMBI, catégories plus fines, cadre juridique clarifié) ou y mettre fin et renforcer l’encadrement déjà existant de l’évolution des loyers, fondé sur l’Indice de référence des loyers, qui limitait par exemple la revalorisation annuelle à +1,15 % sur un an au deuxième trimestre 2026. Ce choix très technique n’en concernera pas moins directement les locataires de studios, les familles en quête d’un grand logement et les propriétaires les plus interressés par le marché locatif privé.