Construire sa maison coûte 73% plus cher : cette mesure calquée sur les loyers qui pourrait bientôt plafonner le prix de votre terrain

Faire construire une maison individuelle n’a jamais coûté aussi cher, et ce n’est plus seulement le prix des matériaux qui pose problème. En quatorze ans, les prix des terrains constructibles ont explosé, au point de devenir la pièce maîtresse du débat sur la crise du logement et sur la spéculation foncière.

Entre 2010 et 2024, le prix moyen du mètre carré des terrains à bâtir pour des maisons individuelles a bondi de 73% en France, passant de 59 à 102 euros, selon le Service des données et des études statistiques (SDES). Le foncier est le poste le plus flexible dans un budget de construction : le prix d’un terrain « peut varier de plus ou moins 15% », du seul fait de l’offre et de la demande, explique Damien Hereng, président de la Fédération des constructeurs de maisons individuelles, cité par BFMTV. Pour de nombreux ménages comme pour les maires, la question devient simple : après l’encadrement des loyers, faut-il s’attaquer aux prix des terrains eux-mêmes ?

Terrains constructibles : une envolée des prix qui pèse sur chaque maison

Derrière la statistique nationale, les écarts territoriaux sont spectaculaires. Toujours selon le SDES, les prix des terrains pour maisons individuelles ont plus que doublé dans les Pays de la Loire (+103%), en Provence-Alpes-Côte d’Azur (+101%) et en Corse (+100%) entre 2010 et 2024 ; la Bretagne (+98%) et la Normandie (+92%) suivent de près. À l’inverse, l’Île-de-France, où les terrains figurent déjà parmi les plus chers du pays, affiche une progression plus modérée (+37%). En moyenne, un terrain de 930 mètres carrés s’achetait 95.000 euros en 2024, soit environ 30% du prix final d’une maison, évalué à 313.000 euros, avec un simple terrain à 211.000 euros en Île-de-France contre 201.000 euros en Paca, 62.000 euros en Nouvelle-Aquitaine ou 51.000 euros en Bourgogne-Franche-Comté.

Face à cette flambée, le ministre du Logement a lui-même admis lors du dernier Congrès des maires en 2025 que « on est loin d’avoir tout essayé sur la question ». Un outil comme le Bail réel solidaire (BRS) commence déjà à être utilisé : il permet de dissocier à l’achat le prix du foncier, qui reste la propriété d’un organisme public, de celui du bâti. Les ménages achètent seulement « les murs », et non pas « le sol », ce qui réduit le coût d’environ 30%. Mais pour des élus comme Thierry Repentin, ancien président de l’Agence nationale de l’habitat et coprésident de l’Association des maires de France, ces dispositifs ne suffisent plus à « mettre de l’eau sur cet incendie qu’est l’envolée des prix du foncier ».

Encadrement des prix du foncier : quel modèle et quels risques pour le marché ?

Maire de Chambéry, Thierry Repentin plaide pour un véritable encadrement des prix du foncier, « à l’image de l’encadrement des loyers ». Cette mesure, retenue dans les conclusions du Conseil national de la refondation sur le logement, consisterait à fixer un prix-plafond pour les parcelles constructibles, tout en continuant à les céder au marché privé. « C’est-à-dire qu’on est prêt, sur certains territoires, et sur volontariat, à dire que nous plafonnons les prix destinés à la construction à un niveau fixé par l’intercommunalité », a-t-il expliqué devant la presse fin septembre à Bordeaux, avant d’ajouter qu' »il faut mettre de l’eau sur cet incendie qu’est l’envolée des prix du foncier ». L’idée s’inspire du fonctionnement de l’encadrement des loyers, où un observatoire local calcule un loyer de référence, un loyer de référence majoré (+20%) qui sert de plafond légal et un loyer minoré (-30%) qui protège les locataires contre des niveaux jugés excessifs.

Cette logique séduit une partie de la gauche. L’ex-candidat de la Gauche républicaine et socialiste à la présidentielle, Emmanuel Maurel, propose « une hausse (des prix du foncier) moindre à celle du marché, afin d’obtenir une courbe plus raisonnable à moyen-long terme », tandis que Jean-Luc Mélenchon reprend l’idée dans son programme. Mais les promoteurs immobiliers préviennent qu’un plafonnement trop strict pourrait accentuer le « blocage » du marché neuf, des vendeurs préférant garder leurs parcelles plutôt que de les céder en dessous du prix espéré, d’autant que les règles de Zéro artificialisation nette réduisent déjà les possibilités d’urbanisation.

Autour de cette hypothèse d’encadrement, d’autres leviers sont sur la table. Thierry Repentin souligne que, aujourd’hui, « plus un propriétaire foncier attend pour céder son terrain, moins il est fiscalisé sur le produit de la vente – au bout de 30 ans, il ne paie plus rien du tout », et plaide pour inverser la logique : « Il faut faire le contraire: plus on attend, plus on sera fiscalisé, plus on libère vite le foncier, moins on l’est ». Le président de la Fédération des promoteurs immobiliers, Pascal Boulanger, défend pour sa part l’idée « d’allouer une plus grande partie de la TVA issue de la construction » aux communes, estimant qu’un euro investi dans un chantier génère « deux euros » de taxe à la consommation, tout en jugeant l’ancienne aide aux maires bâtisseurs de 1.000 à 5.000 euros par logement « insuffisants » et « limités ». La sénatrice Les Républicains Dominique Estrosi-Sassone souhaite, elle, étendre le droit des communes à « préempter » des terrains vendus trop cher, en ajoutant un motif de préemption visant à « réguler les marchés du foncier et de l’immobilier bâti » pour créer des logements ; de quoi alimenter un débat où élus locaux, propriétaires et acheteurs interressés scrutent chaque nouvelle piste de régulation.