Logement vacant : pour échapper à la taxe de 2027, la subtilité de la règle des 90 jours que le fisc va appliquer
En 2027, la nouvelle TVLH pourrait ajouter une ligne salée à la feuille d’impôt des propriétaires de logements vides. Pourtant, une simple occupation de plus de 90 jours consécutifs peut tout changer à condition d’être anticipée et prouvée.
Voir apparaître en 2027 une nouvelle ligne d’impôt pour un appartement laissé vide peut faire très mal au portefeuille. Pourtant, une règle peu médiatisée permet d’échapper légalement à cette future taxe sur les logements vacants, à condition d’anticiper la façon dont le bien est occupé dans les prochains mois.
À partir des impositions 2027, la France bascule vers une taxe unique sur les logements vides, la TVLH, avec des taux pouvant grimper jusqu’à 60 % de la valeur locative dans certaines communes. Une exception, résumée comme la règle des 90 jours, peut neutraliser cette taxe pour un propriétaire qui organise l’occupation de son bien au bon moment. Encore faut-il comprendre comment l’administration compte précisement ces fameux jours.
TVLH 2027 : une taxe unique sur les logements vacants
La taxe sur la vacance des locaux d’habitation regroupe à partir de 2027 deux dispositifs existants : la taxe sur les logements vacants en zone tendue et la taxe d’habitation sur les logements vacants ailleurs. Créée par l’article 108 de la loi de finances pour 2026 et codifiée à l’article 1406 bis du code général des impôts, elle frappe tout logement vacant, c’est-à-dire vide et inoccupé, sur la base de sa valeur locative cadastrale. La taxe est due par le propriétaire, l’usufruitier ou le titulaire d’un bail à construction ou à réhabilitation, et elle est perçue par la commune.
En zone tendue, la TVLH s’applique de plein droit à tout logement vide depuis au moins un an au 1er janvier : le taux est de 17 % de la valeur locative la première année, puis 34 % ensuite, avec une possibilité pour la commune de relever ces taux jusqu’à 30 % puis 60 %. Hors zone tendue, il faut que la commune (ou un groupement doté d’un programme local de l’habitat) vote la taxe, qui ne concerne alors que les logements vides depuis au moins deux ans et dont le taux est librement fixé dans la limite de 50 %. Les anciennes délibérations sur la taxe d’habitation des logements vacants cessent de produire effet au 1er janvier 2027, si bien que les conseils municipaux doivent se prononcer de nouveau pour instaurer ou majorer la TVLH. À la date du 28 octobre, le projet de budget pour 2027 ne modifie ni la TVLH ni la règle des 90 jours, même si le texte peut encore évoluer au fil des débats parlementaires.
Règle des 90 jours : comment sortir du champ de la TVLH
La loi prévoit plusieurs cas dans lesquels un logement échappe à la TVLH : lorsqu’il a été occupé plus de 90 jours consécutifs pendant la période de référence, lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire, lorsqu’il dépend du domaine public ou lorsqu’il appartient à un organisme de logement social. Le point central pour la plupart des particuliers reste cette occupation continue : l’administration ne regarde pas un cumul de séjours épars, mais une seule période ininterrompue. En pratique, un logement n’est pas considéré comme vacant s’il a été occupé strictement plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année précédente en zone tendue, ou au cours des deux années précédentes hors zone tendue. Louer ou occuper soi-même le bien du 1er juin au 30 septembre, par exemple, suffit à dépasser ce seuil.
| Type de commune | Vacance taxable au 1er janvier | Taux TVLH de base | Taux TVLH maximal | Période pour l’occupation > 90 jours |
|---|---|---|---|---|
| Zone tendue | Vacant depuis ≥ 1 an | 17 % puis 34 % | 30 % puis 60 % | Année précédente |
| Hors zone tendue (TVLH votée) | Vacant depuis ≥ 2 ans | Taux communal | Jusqu’à 50 % | Deux années précédentes |
| Toutes communes | Si non occupé > 90 jours d’affilée | Non applicable si occupation prouvée | Non applicable | Occupation > 90 jours consécutifs |
Les montants en jeu donnent une idée de l’enjeu pour un propriétaire. Pour une maison ayant une valeur locative de 4 800 €, la TVLH en zone tendue représenterait 816 € la première année (17 %), puis 1 632 € les années suivantes (34 %), hors éventuelle majoration votée par la commune. La durée de vacance écoulée avant le 1er janvier 2027 est prise en compte : un logement vide depuis plus d’un an à cette date, en zone tendue, pourra être taxé dès les impositions 2027. À l’inverse, une occupation continue de plus de 90 jours dans la période de référence suffit à écarter la taxe, à condition de pouvoir en apporter la preuve.
Concrètement, l’administration accepte en principe tout moyen de justification : contrat de location, avis de déclaration de revenus fonciers, factures d’eau, d’électricité ou de téléphone montrant une consommation régulière, attestation d’assurance habitation active, etc. Chaque propriétaire doit par ailleurs déclarer chaque année, avant le 1er juillet, l’occupation de ses biens sur son espace personnel du site des impôts, en indiquant le motif de la vacance si le logement est vide ; cette information sert de base au calcul de la TVLH et n’a pas besoin d’être modifiée si la situation ne change pas. Reste à vérifier auprès de la mairie si la commune est classée en zone tendue, si elle a voté la TVLH ou relevé ses taux pour 2027, et à organiser le cas échéant une période d’occupation suffisante pour ne pas entrer dans le champ de la nouvelle taxe.
En bref
- À partir des impositions 2027, la TVLH remplace TLV et THLV et taxe les logements vacants selon leur valeur locative cadastrale, avec des taux renforcés en zone tendue.
- Une occupation de plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année ou des deux années de référence suffit à ce que le logement ne soit plus considéré comme vacant et échappe à la TVLH.
- Entre calendrier de vacance, preuves d’occupation à conserver et choix de louer ou occuper soi-même, les propriétaires disposent encore de quelques leviers pour limiter la facture fiscale.
