Airbnb, HomeExchange : ce que les propriétaires doivent absolument faire pour éviter squats et dégradations pendant les locations saisonnières

Des vidéos de logements saccagés après un week-end sur Airbnb, des histoires de vacanciers qui refusent de partir et se transforment en squatteurs autoproclamés : ces scénarios font peur à beaucoup de propriétaires. Au point que certains renoncent à louer leur résidence principale ou secondaire, alors que la location saisonnière ou l’échange de maison pourraient financer une partie de leurs vacances.

Pourtant, que vous utilisiez une plateforme de location comme Airbnb ou un site d’échange comme HomeExchange, le cadre juridique n’est pas le même qu’un bail classique, et des garde-fous existent déjà. Entre règles de durée, liberté contractuelle, garanties d’assurance et fonctionnement communautaire, une bonne partie du risque de squat en location Airbnb ou de grosses dégradations peut être réduite. Reste à savoir comment encadrer tout cela sans renoncer à louer.

Airbnb, HomeExchange : ce que change la location saisonnière pour le squat

En France, louer sa résidence à des touristes reste possible, mais pas sans cadre. En location saisonnière, le locataire ne peut pas élire domicile dans le logement et le contrat ne doit pas excéder 90 jours consécutifs. Certaines communes vont plus loin en imposant un plafond de nuitées annuelles pour la résidence principale, comme Paris où la limite est passée à 90 jours par an, contre 120 auparavant. Avant même de créer une annonce Airbnb, il faut donc vérifier les contraintes de sa mairie (changement d’usage éventuel, numéro d’enregistrement) et relire le règlement de copropriété pour s’assurer qu’il autorise ce type de location. Ce socle juridique reste un premier rempart contre les squats déguisés en séjours touristiques.

Dans les grandes villes touristiques, la régulation se renforce et les pratiques s’adaptent. À Marseille, la sous-location encadrée a par exemple émergé avec la plateforme Joyloc. Selon sa cofondatrice, « On estime a 25% les logements sous-loués dans le parc locatif, » puis « Mais cela est souvent fait illégalement, sans l’accord du propriétaire », explique Apolline Despins pour MadeInMarseille, qui propose justement de remettre le propriétaire dans la boucle et de partager les revenus de manière légale. Parallèlement, d’autres se tournent vers l’échange de maisons. Le leader du secteur, HomeExchange, a racheté plusieurs sites comme TrocMaison et fonctionne par abonnement annuel : chaque utilisateur paie 175 euros pour un an d’échanges illimités, et « Et le taux de réabonnement est de 95% », affiche la plateforme. Une adepte, Amandine, raconte : « Je suis tombée sur le site HomeExchange car je cherchais une alternative moins mercantile », témoigne-t-elle dans MadeInMarseille. Même constat chez Marie-Gaëlle et Guillaume : « On ne pouvait pas faire Airbnb et il y avait cette valeur communautaire en dehors des plateformes classiques. On a essayé pour partir en Espagne et ça nous a absolument convaincus. Les gens sont hyper accueillants, tu as toujours un petit cadeau, un petit mot, les gens font tout pour que tu sois bien », expliquent-ils. Ce modèle ne convient pas à tout le monde : Amandine prévient que le système « fonctionne seulement si tu vis dans une zone avec une demande régulière ou une forte demande à certaines périodes. Si ça n’est pas le cas, tu te retrouves vite sans points et donc sans possibilité d’utiliser la plateforme ».

Dégradations, casse : bien se protéger sur Airbnb et en échange de maison

Une fois les règles locales vérifiées, le véritable levier de protection se joue dans le contrat et la sélection des occupants. En location saisonnière classique, la liberté contractuelle est totale : montant du loyer, du dépôt de garantie, documents à réclamer, tout peut être prévu tant que cela reste légal. Cette liberté permet d’exiger une pièce d’identité avant l’arrivée, de fixer un dépôt de garantie adapté à la valeur du bien, d’imposer un contrat écrit mentionnant précisément les dates d’entrée et de sortie, et de prévoir noir sur blanc les conséquences en cas de dégradations. Les annonces informelles qui circulent sur les réseaux, avec ce type de messages « Dispo du 5 au 15 août, amis d’amis, prix doux », illustrent au contraire des pratiques où rien n’est vraiment cadré et où le propriétaire se retrouve sans documents solides en cas de litige. Sur Airbnb, laisser la réservation instantanée activée sans jamais échanger avec les futurs voyageurs augmente aussi la part d’inconnu : un rapide échange de messages, quelques questions sur le motif du séjour et le profil, et un refus en cas de doute restent des moyens simples de filtrer.

Côté échange de maisons, le dispositif repose sur un autre équilibre. « Historiquement, HomeExchange, anciennement Guest to Guest, a commencé en proposant un système de caution et d’assurance pour les échanges. Au fil du temps, nous avons choisi de passer à un abonnement annuel pour faciliter l’accès aux utilisateurs, » détaille Charles-Edouard Girard, cofondateur de HomeExchange, pour Big média. Pour lui, « Ne pas monétiser directement l’échange va changer la relation au bien, vous allez être plus respectueux. Comme il n’y a pas d’argent en jeu, les gens sont plus sincères, puisqu’ils vont être dans la réalité de leur maison. » Il insiste sur le côté très concret du séjour : « L’expérience se veut très locale puisque vous vous trouvez dans des résidences principales. J’ai fait des échanges à Madère où j’ai rencontré des locaux qui m’ont conseillé dans mes choix d’activités. C’est l’habitabilité. Par exemple, pour les enfants, souvent notre concept est assez familial car vous vous retrouverez dans des lieux où il y a aussi des chambres d’enfants, avec des jeux et mobiliers adaptés pour eux. Tout ça crée une typologie de voyage qui est assez différente, plus respectueuse, où on profitera davantage des endroits et des personnes. » Pour limiter les incidents, « Nous avons mis en place un système de vérification des maisons, en demandant à chaque membre une pièce d’identité et un justificatif de domicile pour garantir que le bien est réel. » L’assurance a évolué en parallèle : « Au début, c’était une assurance classique, mais à mesure que nous nous sommes étendus à l’international, cela a évolué pour devenir un système de garanties. Aujourd’hui, nous offrons une franchise de 500 € en cas de dommage, ce qui nous permet d’assurer une couverture. » Dans les faits, « En moyenne, 99,7 % des échanges se passent très bien, » souligne-t-il, ajoutant que « Dans l’hospitalité, la gratuité fait que vous êtes beaucoup plus précautionneux que lorsque vous occupez un bien. » Autrement dit, ce modèle communautaire ne supprime pas totalement le risque de casse, mais il s’appuie sur une base de confiance, de vérification d’identité et de garanties financières qui encadrent mieux les rares problèmes.

• Vérifier systématiquement les profils, avis et pièces d’identité proposés, que ce soit sur Airbnb ou sur un site d’échange.
• Limiter la durée des séjours et éviter les locations très longues en une seule fois quand on craint le risque de squat.
• Rédiger un contrat de location ou une charte d’échange claire, signée, qui détaille règles de la maison et état des lieux.
• Documenter l’état du logement en photos avant et après chaque séjour, pour faciliter toute demande d’indemnisation.
• Compléter les protections des plateformes par une garantie spécifique ou par la protection juridique de son assurance habitation, quand elle existe.

Squat ou refus de départ via Airbnb ou HomeExchange : comment réagir ?

Le scénario qui inquiète le plus les propriétaires reste celui d’un occupant qui refuse de quitter les lieux à la fin du séjour prévu. Dans ce cas, la situation n’est pas exactement la même qu’un squat classique par effraction : au départ, le propriétaire a donné les clés et accepté la présence de cette personne, souvent via une plateforme. Sur le plan juridique, cela reste un occupant sans droit ni titre une fois la période de location ou d’échange terminée. La trêve hivernale, qui protège les locataires en bail de résidence principale, ne s’applique pas aux locations saisonnières. Pour autant, il ne s’agit pas de se faire justice soi-même : changer la serrure ou couper l’électricité expose à des poursuites. Le premier réflexe consiste à rassembler les preuves (contrat, échanges de messages, relevé de réservation sur la plateforme, photos de l’état des lieux), puis à contacter son assureur pour savoir si une protection juridique peut prendre en charge une partie des démarches. Selon la gravité de la situation, un avocat peut accompagner la saisine du juge pour obtenir une décision d’expulsion.

Les plateformes, elles, interviennent surtout sur le terrain contractuel et financier. Un site d’échange comme HomeExchange propose des garanties pour les dommages matériels, mais ne peut pas se substituer au juge pour faire partir un occupant récalcitrant. C’est d’ailleurs dans cette perspective que Charles-Edouard Girard évoque l’avenir de la pratique : « Notre objectif pour les prochaines années est de normaliser l’échange de maisons dans le monde entier, afin que la pratique devienne aussi courante que la location de logements, » explique-t-il. Et l’essor ne se limite pas à la France : « Nous avons vu des pays comme l’Espagne, l’Italie, les Etats-Unis, le Canada ou l’Amérique du Sud s’affirmer comme des marchés très dynamiques, » observe-t-il encore. Ces chiffres de croissance, combinés aux 99,7 % d’échanges qui se déroulent sans incident signalé, montrent que la grande majorité des locations ou échanges se passe bien, même si quelques dossiers spectaculaires interressent fortement les médias. Pour les propriétaires, l’enjeu reste donc moins de renoncer à Airbnb ou à HomeExchange que de traiter chaque séjour comme un mini-contrat à part entière, avec des règles écrites, des preuves conservées et une bonne connaissance des recours possibles.