Ce locataire qui n'a pas rendu les clefs à la fin du bail: en septembre 2024, la Cour de cassation dit stop au loyer réclamé

Fin de bail, clefs non restituées: l’addition semble inévitable. Sauf que la haute juridiction a tranché autrement.

Chaque année, au rythme des déménagements, revient la même tension entre locataires et propriétaires: la remise des clefs. Faut-il encore payer un loyer si les clefs tardent à revenir, alors même que le bail est terminé et le préavis échu ? Une décision du 12 septembre 2024, rendue par la 3e chambre civile de la Cour de cassation (arrêt n° 23-18132), apporte une réponse nette à une question très concrète.

Le droit est clair sur un point: quand un occupant se maintient après le terme, il devient sans droit ni titre, et l’on parle d’indemnité d’occupation. Sauf que dans le dossier jugé à Paris, le propriétaire réclamait des loyers, pas une indemnité. Et il a perdu. Pourquoi, au juste ?

La remise des clefs après le bail: ce que la Cour de cassation a décidé en 2024

Le 12 septembre 2024, la haute juridiction a cassé un arrêt qui assimilait l’absence de restitution des clefs à une prolongation automatique du paiement du loyer. Elle rappelle un principe simple: le congé, dès lors qu’il est régulièrement délivré, met fin au bail à l’expiration du préavis. Point. À cette date, les obligations nées du contrat, dont le paiement du loyer, s’éteignent.

Autrement dit, la remise matérielle des clefs ne conditionne pas l’efficacité du congé. Et pourtant, sur le terrain, beaucoup pensent l’inverse. La Cour de cassation insiste: pour exiger un loyer au-delà du terme, le bailleur doit démontrer que le congé n’a pas été valablement notifié et que le bail courait encore. À défaut, réclamer des loyers supplémentaires n’a pas de base contractuelle.

Cette clarification tombe à point nommé alors que, en fin d’année, les résiliations se multiplient et les états des lieux s’enchaînent. Le préavis régulier clôt le bail, même si les clefs n’ont pas été remises le jour J. Voilà le coeur de l’arrêt.

L’affaire de Montpellier: le scénario qui a tout fait basculer

Tout est parti d’un litige ancien: un couple avait donné congé en novembre 2014. Le propriétaire, lui, soutenait que les clefs n’avaient été restituées qu’en décembre 2015. Entre-temps, la Cour d’appel de Montpellier avait condamné les locataires à payer loyers et charges jusqu’au jour où les clefs étaient revenues en main propre.

Son raisonnement tenait en une idée: tant que les clefs ne sont pas rendues au bailleur, la restitution des lieux n’est pas achevée, et les locataires restent tenus à l’ensemble des obligations du bail. Sur cette base, la cour d’appel avait prolongé la dette locative jusqu’à la remise effective des clefs.

Paris a censuré. L’arrêt n° 23-18132 rappelle que le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail au terme du preavis, sans qu’une remise matérielle des clefs soit exigée pour éteindre l’obligation de payer les loyers. Pour obtenir un loyer après, il aurait fallu prouver l’irrégularité du congé. Nuance décisive.

Ce que le propriétaire peut encore exiger: l’indemnité d’occupation, pas un loyer

Attention, ce signal n’ouvre pas la porte à un statu quo sans conséquence. Un occupant qui se maintient dans les lieux après l’expiration du délai peut devoir une indemnité d’occupation. Ce n’est pas un loyer au sens contractuel, mais une somme visant à compenser l’occupation sans droit ni titre. Le vocabulaire change, le fond aussi.

Et là, tout se joue dans le choix de la demande: loyer ou indemnité. Confondre l’un et l’autre expose à un revers judiciaire. Surtout quand le congé a été notifié correctement, car le contrat, lui, a pris fin. Dans l’arrêt de septembre 2024, c’est précisément cette confusion qui a coûté la décision au propriétaire.

• Loyer après préavis terminé: non si le congé est régulier. Indemnité d’occupation: oui en cas de maintien dans les lieux.

Pour les locataires, l’enjeu reste de respecter les formalités et délais de congé, puis d’organiser au plus vite la restitution des clefs et l’état des lieux. Pour les bailleurs, l’arrêt rappelle une stratégie contentieuse à ajuster: quand le contrat est éteint, on n’invoque plus le loyer, on vise l’occupation sans titre. Sauf que, dans la pratique, on confond encore souvent les deux.

Au final, cette décision de la Cour de cassation fixe un cap utile pour l’hiver 2025, période où les déménagements s’intensifient et où les malentendus s’enkystent. Restituer les clefs reste indispensable, bien sûr. Mais la clef juridique, elle, se trouve dans la régularité du congé et l’échéance du préavis, pas dans la date de remise du trousseau.