Fin de bail : si votre locataire ne rend pas les clés, cette décision de la Cour de cassation 2024 bouleverse le loyer que vous pouvez réclamer

Un locataire qui part, laisse un logement vide… mais garde encore les clés plusieurs mois. Dans l’esprit de nombreux propriétaires, la conclusion est toute faite : tant que les clés ne sont pas revenues, le loyer continuerait de courir, même si le préavis est terminé et que le bien n’est plus occupé au quotidien.

Un arrêt récent de la Cour de cassation, rendu le 12 septembre 2024 par sa 3e chambre civile (arrêt n° 23-18132), vient pourtant bousculer ce réflexe. Dans un litige opposant un bailleur à un couple de locataires qui avait restitué les clés très tardivement, les juges ont donné tort au propriétaire qui réclamait des loyers bien après la fin du bail. Le détail qui change tout se joue sur le congé.

Locataire ne rend pas les clés fin de bail : que devient le loyer ?

En droit, un locataire qui garde les clés au delà de la fin de bail est considéré comme un occupant sans droit ni titre. Le propriétaire peut alors demander en justice son expulsion et une indemnité d’occupation, c’est à dire une somme destinée à compenser le maintien dans les lieux une fois le contrat terminé. Une situation assez fréquente, apparement anodine, mais qui ne signifie pas systématiquement que le loyer reste dû.

Dans l’affaire jugée en 2024, un couple de locataires avait donné congé en novembre 2014. Le bailleur soutenait que la remise des clés n’était intervenue qu’en décembre 2015. La cour d’appel de Montpellier avait suivi ce raisonnement et condamné les locataires à payer les loyers et les charges jusqu’à cette restitution matérielle des clés. Pour les juges d’appel, tant que les clés n’étaient pas revenues entre les mains du propriétaire, les locataires demeuraient tenus de toutes les obligations du bail, y compris le versement du loyer.

Ce que la Cour de cassation change pour propriétaires et locataires

La Cour de cassation a censuré cette analyse. Elle a rappelé que le congé, dès lors qu’il est régulièrement délivré, constitue un acte unilatéral qui met fin au bail et à l’obligation de payer le loyer à l’expiration du délai de préavis. Autrement dit, même si les clés ne sont pas restituées à cette date, le locataire ne reste pas débiteur de loyers supplémentaires si son congé a été notifié dans les formes et délais prévus. Pour obtenir le paiement de sommes après la fin du préavis, le propriétaire aurait dû démontrer que le congé était irrégulier et que le bail continuait en réalité à produire ses effets.

Cette décision ne prive pas le bailleur de toute action lorsque l’occupant se maintient dans les lieux. Le locataire qui reste dans le logement après la fin du préavis, sans titre, peut toujours être poursuivi en expulsion et condamné à verser une indemnité d’occupation, distincte du loyer contractuel. Dans un autre dossier récent, portant cette fois sur des travaux dans des locaux industriels loués depuis février 2012, la Cour de cassation a aussi souligné que les obligations du bailleur – délivrer un bien conforme à son usage et en assurer la « jouissance paisible » à son locataire – sont des « obligations continues », « exigibles pendant toute la durée du bail », a souligné la Cour de cassation, citée par BFMTV. A ce titre, aucun délai de prescription ne peut être opposé à un locataire qui, en 2020, demande des réparations liées à la vétusté tant que le bail est encore en cours, ce qui précise les contours des droits et devoirs de chacun tout au long de la location.