Réforme fiscalité patrimoine : ce relèvement à 85 ans et l’exonération immobilière jusqu’en 2026 qui pourraient tout changer

Les règles de transmission changent en profondeur. Voici ce que prévoient les dons d’argent et l’immobilier d’ici 2026.

Le sujet revient en force en cette fin 2025. Face aux blocages rencontrés par les familles, le Conseil des prélèvements obligatoires remet tout à plat et pousse une réforme fiscalité patrimoine pensée pour faciliter les transmissions au bon moment de la vie.

Dans un rapport de référence, le CPO cible les deux leviers concrets qui comptent au quotidien: les dons d’argent et l’aide à l’accession à la propriété. Avec, à la clé, de nouvelles exonérations ciblées. Le calendrier s’accélère.

Dons d’argent en 2025 : ce relèvement à 85 ans qui débloque les transmissions

Le diagnostic est clair: on hérite souvent trop tard, au moment où les besoins se déplacent déjà vers la retraite. Le CPO propose donc un ajustement simple et lisible: porter l’âge limite du donateur de 80 à 85 ans pour bénéficier de l’exonération sur les dons d’argent. L’idée colle à l’espérance de vie féminine en France, estimée à 85 ans par l’Insee, et lisse un obstacle récurrent chez les grands-parents souhaitant aider.

Concrètement, la règle phare reste inchangée dans son principe: il est possible de transmettre 31 865 euros par bénéficiaire, sans impôt, tous les 15 ans. Ce coup de pouce, souvent utilisé pour un premier logement ou le lancement d’études, repose toujours sur deux garde-fous: un donateur qui respecte le seuil d’âge, et un donataire majeur au moment du versement. Le CPO recommande de conserver cette majorité pour éviter les détournements et cibler les jeunes adultes.

Et pourtant, beaucoup l’ignorent encore. Ce dispositif se reconstitue à intervalle régulier, ce qui permet d’organiser la transmission dans le temps plutôt que d’attendre la succession. Sauf que la marche des 80 ans, jugée décalée, pourrait bientôt être relevée. Ce petit détail change tout.

Immobilier et droits de donation : l’exonération jusqu’au 31 décembre 2026 à saisir

La pierre, totem patrimonial des ménages, fait l’objet d’un geste immédiat. La loi de finances 2025 introduit une exonération de droits de donation spécifiquement liée à l’accession à la propriété ou aux travaux de rénovation énergétique. Le principe: un soutien ciblé quand on en a le plus besoin.

Le mécanisme affiche un plafond global annoncé jusqu’à 300 000 euros au sein de la famille, de quoi débloquer nombre de projets en période de taux encore élevés. Pour autant, la règle se structure autour d’un plafond de 100 000 euros par donateur, qui vient s’additionner aux abattements existants. Exemple parlant: un couple peut recevoir 200 000 euros de ses parents (100 000 euros chacun) pour financer sa résidence principale. A la clé, une aide considérable.

Attention au timing: l’exonération est temporaire et court jusqu’au 31 décembre 2026. Il faut donc caler le calendrier d’achat ou de travaux, rassembler les justificatifs et sécuriser l’opération dans les délais. Une fenêtre, pas un droit permanent.

La vision du CPO pour 2025-2026 : des règles plus simples, qui paie quoi demain ?

Derrière ces mesures très concrètes se dessine une ligne directrice assumée par le Conseil des prélèvements obligatoires. Le rapport, massif avec ses 226 pages, vise une architecture plus lisible, moins segmentée entre types d’actifs, afin d’éviter que l’immobilier ou l’assurance-vie ne soient mécaniquement avantagés quel que soit le profil. Le cap: une redistribution de la charge sans hausse globale affichée, à rendement constant.

Deux scénarios de refonte sont évoqués, avec des chantiers sensibles comme l’IFI ou les transmissions d’entreprises sous pacte. Rien n’est tranché aujourd’hui, mais le message est clair pour les ménages: organiser tôt, arbitrer entre cash et pierre, et vérifier la compatibilité des projets avec la fenêtre immobilière jusqu’en 2026. Le nerf de la guerre reste la transmission utile, au bon âge.

• Dons d’argent: plafond exonéré de 31 865 euros par bénéficiaire, tous les 15 ans, avec un donataire majeur; relèvement proposé du seuil d’âge du donateur à 85 ans.
• Immobilier: exonération dédiée jusqu’au 31 décembre 2026 pour l’achat de la résidence principale ou la rénovation énergétique.
• Plafonds immobiliers: jusqu’à 300 000 euros dans la famille, avec 100 000 euros par donateur, cumulables avec les abattements existants.
• Calendrier: fenêtre temporaire sur l’immobilier, organisation dans le temps des dons d’argent pour lisser la transmission.

Dans la pratique, l’arbitrage se fait souvent en deux temps. D’abord un don d’amorçage pour la mise de départ, puis un réabondement quinze ans plus tard pour consolider un projet familial. Côté immobilier, la fenêtre jusqu’à 2026 joue le rôle d’accélérateur, surtout pour les primo-accédants qui buttent sur l’apport. L’idee est simple: faire circuler le capital quand il débloque réellement un parcours de vie.

Reste un point de méthode: documenter chaque étape. La preuve du financement de la résidence principale ou des travaux, la déclaration chez le notaire quand elle s’impose, le respect des seuils d’âge et de majorité. Ce sont des réflexes administratifs, mais ils garantissent que l’exonération tienne dans le temps. Et que l’effort familial atterrisse là où il compte le plus.