Marché immobilier Nice : ce qui a changé entre novembre et décembre 2025, prix au m², loyers, quartiers… un marché plus que jamais à deux vitesses
Entre novembre et décembre 2025, le marché immobilier niçois se scinde entre appartements en hausse, maisons en repli et loyers contrastés. Qui sort gagnant de ce mois charnière sur la Côte d’Azur ?
A Nice, quelques semaines ont suffi pour rebattre les cartes de la pierre azuréenne. Entre novembre et décembre 2025, les courbes de prix ne racontent pas exactement la même histoire selon que l’on s’intéresse aux appartements, aux maisons ou aux loyers. Certains indicateurs continuent de grimper, d’autres se replient en douceur. Derrière ces chiffres se dessine un marché très sélectif, où la localisation et le type de bien font toute la différence.
Ce focus sur le immobilier Nice décembre 2025 s’appuie sur les dernières données de prix au mètre carré, en achat comme en location, en comparant précisément novembre et décembre. Il montre un marché à deux vitesses, avec un centre-ville très demandé, des maisons individuelles plus hésitantes et des loyers qui ne suivent pas tous la même trajectoire. Entre valeur refuge pour les uns et arbitrages pour les autres, la ville continue d’attirer investisseurs, résidents permanents et acheteurs étrangers. Reste à voir qui profite réellement de cette configuration.
Immobilier Nice décembre 2025 : des prix d’achat qui se décalent
Entre le prix immobilier Nice novembre 2025 et celui de décembre, l’écart reste modeste mais significatif. Pour les appartements, le prix moyen au mètre carré passe de 5 200 € à 5 331 €, soit une hausse de 2,52 %. Les maisons suivent le chemin inverse, avec un prix moyen qui recule de 6 424 €/m² à 6 220 €/m², ce qui représente une baisse de 3,18 % sur un mois. L’écart entre le prix m² appartement Nice et le prix m² maison Nice se resserre légèrement, même si les maisons demeurent plus chères à l’achat. Ce mouvement traduit un marché immobilier niçois à deux vitesses en cette fin d’année, alors que les acquéreurs de maisons restent très dépendants des conditions de crédit, ce qui ralentit les transactions quand les taux demeurent élevés.
La hausse des appartements s’explique par une demande toujours forte sur les copropriétés, surtout pour les petites surfaces en centre-ville. Sur ce segment, les données signalent une hausse pouvant atteindre +40 % sur les dernières années, ce qui renforce l’image de Nice comme valeur refuge pour la pierre. Les T1 et T2 restent très recherchés pour la location saisonnière ou étudiante, ce qui soutient à la fois les prix à l’achat et le rendement locatif. Le profil des acheteurs illustre ce positionnement orienté investissement, avec une répartition suivante à Nice fin 2025 :
- 45 % d’investisseurs
- 35 % de résidents permanents
- 20 % d’acheteurs étrangers ou de résidences secondaires
Marché locatif Nice décembre 2025 et quartiers : loyers et perspectives
Sur le marché locatif niçois, les courbes s’inversent par rapport à l’achat. Entre novembre et décembre 2025, le loyer moyen des appartements recule légèrement de 20,00 € à 19,90 €/m², soit -0,50 %, offrant un court répit aux locataires. Les maisons, elles, voient au contraire leur loyer progresser de 20,60 € à 20,90 €/m², soit +1,46 %, signe d’une demande accrue pour les logements individuels avec jardin ou terrasse. Pour un investisseur, acheter une maison dont le prix baisse alors que le loyer grimpe crée une situation potentiellement interressante en termes de rendement locatif brut.
Les chiffres confirment aussi de fortes disparités entre quartiers. En décembre 2025, le prix moyen d’un appartement à Nice atteint 5 331 €/m², mais il dépasse 10 227 €/m² au Mont Boron et se situe autour de 7 706 €/m² dans le Carré d’Or, contre 5 748 €/m² à Cimiez et 4 935 €/m² à Riquier. Les biens avec terrasse, extérieur ou vue mer restent rares et partent très vite, ce qui maintient une tension élevée sur ces secteurs. Pour 2026, les projections évoquent une progression modérée des prix à Nice, de l’ordre de 1 à 2 % sur l’année, portée par une demande locale qui ne faiblit pas. L’évolution réelle du marché immobilier niçois dépendra toutefois des conditions de crédit, des éventuels changements de fiscalité sur l’immobilier et de la capacité des ménages à rester solvables face à ces niveaux de prix.
En bref
- Entre novembre et décembre 2025 à Nice, les prix au m² évoluent différemment pour les appartements et les maisons, sur fond de forte demande azuréenne.
- Les appartements gagnent 2,52 % en un mois tandis que les maisons reculent de 3,18 %, alors que les loyers baissent légèrement pour les appartements mais montent pour les maisons.
- Entre quartiers premium comme Mont Boron ou Carré d’Or et secteurs plus abordables comme Riquier, ces mouvements redessinent les opportunités pour 2026.
