Dispositif Jeanbrun 2026 : à qui s'adresse ce nouveau statut de bailleur privé et quels gains fiscaux puissants pouvez-vous espérer sur vos loyers ?

Logement qui manque, loyers qui grimpent, dispositifs fiscaux qui disparaissent : beaucoup d’investisseurs particuliers ont rangé leurs projets d’achat locatif en attendant d’y voir plus clair. Dans ce contexte, le dispositif Jeanbrun, nouveau statut du bailleur privé intégré au projet de loi de finances pour 2026, promet de redonner de l’attrait à la location longue durée, dans le neuf comme dans l’ancien.

Officiellement baptisé « Relance logement », ce mécanisme mêle avantages fiscaux et loyers encadrés, avec un objectif affiché de relancer massivement l’offre locative. Selon le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, il doit créer un choc d’offre et favoriser la construction d’environ 50 000 logements supplémentaires par an, tandis que le gouvernement anticipe plus de 500 millions d’euros de recettes fiscales. Reste une question clé pour les particuliers : à qui ce plan d’investissement s’adresse-t-il vraiment, et quels gains concrets peut-on espérer ?

Dispositif Jeanbrun : qui peut en profiter concrètement ?

Le dispositif Jeanbrun crée un nouveau statut de bailleur privé pour les particuliers qui achètent un logement destiné à la location nue, en résidence principale du locataire, avec un engagement de longue durée. Il concerne les investissements dans des logements neufs comme anciens, partout en France, sans distinction de zones géographiques, alors que l’ancien dispositif Pinel reposait sur un zonage strict.

Ce cadre vise surtout les ménages qui paient déjà un impôt sur le revenu significatif et perçoivent ou souhaitent percevoir des revenus fonciers. L’idée est de leur permettre de réduire fortement la base imposable de ces revenus, voire d’une partie de leur revenu global, tout en proposant des loyers encadrés à des ménages modestes ou de classe moyenne. En pratique, il s’adresse aussi bien aux nouveaux investisseurs qu’à ceux qui cherchaient un relais après la fin du Pinel.

Les conditions du dispositif Jeanbrun pour vos investissements locatifs

Côté biens éligibles, le texte distingue le neuf et l’ancien. Pour un logement neuf, il s’agit d’appartements en immeuble collectif, répondant aux exigences environnementales récentes de la réglementation RE2020 et affichant un diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe A ou B. Dans l’ancien, le dispositif n’est accessible qu’à condition de réaliser un programme de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, avec l’objectif d’atteindre là aussi un DPE A ou B.

Plusieurs garde-fous encadrent par ailleurs l’usage du logement. La location doit être nue, à titre de résidence principale, avec des loyers plafonnés selon trois niveaux : intermédiaire, social et très social, sur la base de barèmes proches de ceux du dispositif Loc’Avantages. Seuls les logements en immeuble collectif sont concernés, dans la limite de deux logements par foyer fiscal, et il est interdit de louer à un membre de son foyer fiscal ou à un ascendant ou descendant jusqu’au deuxième degré. L’engagement porte sur une durée minimale de neuf ans.

Dispositif Jeanbrun : quels gains fiscaux espérer sur un investissement ?

Le coeur de ce statut repose sur deux leviers : l’amortissement fiscal du bien et l’usage élargi du déficit foncier. La base amortissable est fixée à 80 % du prix du logement (la part assimilée au terrain n’étant pas amortissable). Pour les logements neufs, les taux d’amortissement annuels annoncés varient selon le niveau de loyer :

• 3,5 % par an pour un loyer intermédiaire, dans la limite de 8 000 € d’amortissement par an ;
• 4,5 % pour un loyer social, avec un plafond de 10 000 € ;
• 5,5 % pour un loyer très social, jusqu’à 12 000 € par an.

Dans l’ancien avec travaux, les taux sont un peu plus bas, à 3 % pour le loyer intermédiaire, 3,5 % pour le social et 4 % pour le très social, avec un plafond global d’amortissement fixé à 10 700 € par an. Les travaux génèrent en parallèle un déficit foncier qui peut être imputé sur le revenu global du foyer, jusqu’à 21 400 € par an pour les opérations engagées dans ce cadre jusqu’en 2027, contre 10 700 € dans le régime de droit commun. Sur un appartement neuf à 250 000 €, un exemple publié par des professionnels fait ressortir une base amortissable de 200 000 €, soit 7 000 € d’amortissement annuel pendant neuf ans avec un loyer intermédiaire, pour un total de 63 000 € sur la période. D’après des simulations de la Fédération française du bâtiment, ce type de montage peut aboutir, dans le neuf à loyer intermédiaire, à un taux de rendement interne de l’ordre de 3,5 à 4 %, à condition de respecter l’ensemble des critères et d’accepter les contraintes de loyers comme de durée, ce qui suppose de bien se sont lancé avant de signer.