Propriétaires bailleurs : ce dispositif Jeanbrun 2026 qui remplace le Pinel change tout avec un amortissement fiscal puissant, êtes-vous vraiment gagnants ?

Pour les propriétaires bailleurs, 2026 ne ressemblera pas aux années précédentes. Avec l’adoption dans le budget 2026 du nouveau dispositif Jeanbrun 2026, pensé comme un véritable statut fiscal pour les bailleurs privés, l’investissement locatif change de logique. La réduction d’impôt façon loi Pinel laisse place à un amortissement fiscal beaucoup plus proche de la comptabilité d’entreprise. Reste à décoder ce que cela signifie, très concrètement, pour ceux qui achètent pour louer nu.

Le volet logement du Projet de Loi de Finances pour 2026, adopté via le 49.3, crée ce mécanisme dans l’article 12 octies, au sein du plan de Relance Logement. Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun résume l’urgence de la réforme : « La lettre de mission confiée par le Premier ministre a été claire et demande un plan d’urgence pour le monde du logement. Nous avons de toutes parts des signaux d’une crise qui arrive à son paroxysme, il est urgent d’inverser la tendance », a affirmé le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun, ex-LR, dans un entretien à Sud Ouest. Ce projet d’amendement gouvernemental est pour lui « un signal fort », alors que le nombre de logements neufs achetés par des investisseurs particuliers a été divisé par deux entre les six premiers mois de 2024 et la même période en 2025. De quoi susciter l’intérêt des bailleurs… et quelques questions.

Un amortissement fiscal puissant pour remplacer la loi Pinel

Premier changement majeur : la fin de la réduction d’impôt directe qui caractérisait la loi Pinel. Avec le dispositif Jeanbrun, le propriétaire va pouvoir amortir une partie de la valeur du bâti, hors foncier, en déduisant chaque année un pourcentage du prix de revient de ses revenus fonciers. Dans le neuf, les taux d’amortissement annoncés atteignent 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % par an selon que le loyer est intermédiaire, social ou très social, avec un avantage fiscal plafonné jusqu’à 12 000 euros par an pour le locatif très social. Dans l’ancien, les taux se situent entre 3 % et 4 %, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, ce qui crée un potentiel interessant pour les projets de rénovation lourde.

Ce levier fiscal reste temporaire : il s’applique aux acquisitions et opérations actées jusqu’au 31 décembre 2028, et vise exclusivement la location nue, à usage de résidence principale. L’exécutif affiche un objectif de 50 000 logements locatifs privés supplémentaires dès l’an prochain, dans la perspective plus large de 2 millions de logements construits d’ici 2030. Pour un bailleur, cinq points-clés se détachent déjà de ce nouveau cadre :

• un mécanisme d’amortissement annuel du bâti, avec des taux de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % dans le neuf et de 3 % à 4 % dans l’ancien avec travaux, pouvant générer jusqu’à 12 000 euros d’avantage fiscal par an ;
• un engagement de location nue d’au moins 9 ans, en résidence principale, avec obligation de respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires fixés par décret ;
• une ouverture à l’ensemble du territoire, sans zonage d’éligibilité, mais limitée aux logements situés dans des immeubles collectifs, les maisons individuelles étant exclues du dispositif ;
• le doublement du plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global, porté à 21 400 euros par an jusqu’au 31 décembre 2027, lorsqu’il résulte de certains travaux, ce qui renforce l’intérêt des rénovations ;
• une mécanique qui se substitue à la loi Pinel et agit non plus sur l’impôt à payer directement, mais sur la base imposable des foyers fortement fiscalisés.

Conditions du statut du bailleur privé et points de vigilance

En contrepartie de cet avantage, les critères d’éligibilité restent exigeants. Le dispositif s’adresse aux particuliers qui investissent dans un logement situé dans un immeuble collectif, destiné à la location nue à titre de résidence principale, pour une durée d’engagement d’au moins 9 ans. Les loyers devront rester sous des plafonds, tout comme les ressources des locataires, avec des niveaux différents selon le caractère intermédiaire, social ou très social du bail, les montants précis devant être fixés par voie réglementaire. L’une des nouveautés tient à l’absence de zonage d’éligibilité : il devient possible d’investir partout en France, y compris dans des villes moyennes qui étaient exclues du Pinel, tout en appliquant des loyers encadrés. Dans l’ancien, la condition de travaux à hauteur minimale de 30 % du prix d’achat s’ajoute, avec un objectif de montée en gamme du parc.

Sur le plan fiscal, la mesure ne se résume pas aux seuls taux d’amortissement. Le plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global est doublé, passant à 21 400 euros par an jusqu’au 31 décembre 2027, lorsque ce déficit résulte de travaux répondant aux critères prévus, avant de revenir ensuite à son plafond habituel. Cette différence avec la loi Pinel permet d’agir sur l’imposition globale, et pas seulement sur l’impôt lié aux loyers, pour les foyers les plus fiscalisés. Une incertitude demeure toutefois sur la sortie du dispositif : plusieurs experts patrimoniaux soulignent que la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente pourrait augmenter l’imposition finale, ce point devant être précisé par les textes d’application. Entre opportunités et contraintes, les propriétaires bailleurs devront suivre de près les décrets à venir pour utiliser au mieux ce nouveau cadre.