Héritage et indivision successorale : ce que vous devez régler dès maintenant pour éviter la guerre de famille et la vente forcée de la maison

Hériter à plusieurs d’une maison de famille ou d’un appartement, en plein deuil, cumule émotions fortes et choix difficiles. Quand les héritiers deviennent coïndivisaires d’un même bien, chaque décision sur la vente, la location ou les travaux peut rallumer d’anciennes rancœurs. « Un nombre croissant de biens – maisons, appartements, terrains – restent immobilisés pendant des années, parfois des décennies, faute d’accord entre les héritiers ou les indivisaires », déplore François Jolivet, député Horizons de l’Indre, cité par Capital.

L’indivision successorale désigne cette situation où plusieurs héritiers possèdent ensemble un bien, sans partage matériel immédiat. Ce régime devait rester transitoire, mais il se prolonge souvent quand personne n’ose trancher, au risque de laisser le logement vide et les charges filer. Pour préserver la paix familiale, l’enjeu est d’organiser très tôt le dialogue et les règles du jeu.

Indivision successorale : parler projets et argent dès le début

Après un décès, remettre à plus tard les discussions patrimoniales paraît respectueux, pourtant c’est souvent le meilleur moyen de nourrir les malentendus. Une première réunion entre coïndivisaires permet à chacun de dire s’il souhaite conserver la propriété, y vivre, la louer, la rénover ou la vendre. Bref, plus tôt les projets sont exprimés, moins le risque de voir les frustrations exploser.

Ce rendez-vous doit aussi aborder l’argent : taxe foncière, assurance, charges de copropriété, factures d’entretien ou de travaux. Les héritiers décident ensemble « qui paie quoi », y compris quand certains occupent le bien et d’autres non, afin d’éviter tout sentiment d’injustice. Si le ton monte, faire appel à un notaire ou à un médiateur aide à recadrer les échanges. Une fois le dossier devant le tribunal, la succession se termine très souvent par une vente aux enchères du bien.

Convention d’indivision : un outil concret pour éviter les conflits

Pour sécuriser ce qui a été dit, le Code civil prévoit la convention d’indivision, détaillée aux articles 1873-1 à 1873-18. Rédigée par un notaire, elle fixe les règles de gestion du bien pour une durée déterminée, qui ne peut dépasser cinq ans, ou pour une durée indéterminée, et en cas de durée déterminée aucun partage n’est possible pendant cette période, ce qui évite qu’un héritier demande soudain de tout vendre. Les coïndivisaires y désignent aussi un gérant pour la gestion courante, avec éventuellement une rémunération si tous en conviennent.

Ce contrat sert à anticiper les situations les plus sensibles : maison de vacances très prisée, sortie d’un héritier, décès d’un coïndivisaire. Les signataires peuvent prévoir un droit de rachat de la quote-part de celui qui souhaite quitter l’indivision, organiser l’occupation privative grâce à un calendrier, et définir une répartition des charges tenant compte de l’usage réel du logement. Pour ne rien oublier, il est utile de coucher noir sur blanc quelques points clés avant la signature :

• qui décide des travaux importants et à quelle majorité ;
• comment sont partagées les taxes, charges courantes et grosses réparations ;
• dans quelles conditions le bien pourra être vendu, mis en location ou prêté à des tiers.

Une fois signée, la convention est enregistrée au service de la publicité foncière.

Lois sur l’indivision : que se passe-t-il si la famille ne décide pas ?

Face aux blocages récurrents, François Jolivet rappelle que l’indivision « n’est plus un simple sujet privé, elle est devenue un facteur structurel de blocage du marché immobilier, explique le parlementaire. Elle prive des milliers de logements d’une occupation ou d’une mise sur le marché, alors que la France connaît une crise durable de la construction neuve depuis 2022 ». Pour y répondre, sa proposition de loi veut « généraliser les conventions d’indivision » et passer « d’une logique d’inaction à une logique d’organisation » grâce à « une fiscalité responsabilisante, récompensant les démarches rapides et pénalisant les retards ». Selon le député, « Les bons élèves seront récompensés par une exonération des droits fixes d’enregistrement (impôts dus lors de la transmission de biens) alors que les retardataires seront sanctionnés par une imposition forfaitaire », tandis que son entourage admet que « C’est encore en cours de calage » et qu’il juge lui-même que « Le droit actuel, fondé sur le principe selon lequel “nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision”, laisse en réalité prospérer l’inaction ».

Une autre réforme, portée le 6 mars 2025 par la députée Louise Morel, s’attaque aux indivisions successorales devenues ingérables et aux biens vacants. Selon la proposition de loi relayée par Actu-Juridique, son article 4 prévoit que  » à titre expérimental, pour une durée de cinq ans, dans des ressorts définis par arrêté du ministre de la justice, l’État peut prévoir l’application d’une procédure d’accélération du partage judiciaire. Dans ce cas, par dérogation au second alinéa de l’article 841-1 du Code civil, si l’indivisaire inerte n’a pas constitué un mandataire dans le mois suivant la mise en demeure, il est présumé consentir à ce que l’on procède au partage et que le partage sera obligatoire pour lui « . L’article 2 introduit un futur article 815-5-2 du Code civil, rédigé ainsi :  » Art. 815-5-2 : Dans les indivisions constituées depuis au moins dix ans et comprenant un indivisaire décédé depuis au moins deux ans dont la succession a été déclarée vacante, lorsque l’identité ou l’adresse d’un ou de plusieurs des indivisaires n’est pas connue, l’aliénation du bien indivis par l’autorité administrative chargée des domaines peut être autorisée par le tribunal judiciaire « , ce qui revient à dire que plus les héritiers laissent l’indivision s’enliser, plus ils risquent de voir l’État ou le juge déclancher lui-même la sortie du blocage.