Surprime d’assurance en copropriété : ce que le bar du rez-de-chaussée peut refuser de payer (et comment récupérer 5 ans de charges)

Imaginons un copropriétaire qui exploite en bar le lot commercial du rez-de-chaussée et qui découvre sur ses appels de fonds une ligne « surprime d’assurance » liée à l’activité de son établissement. Le règlement de copropriété prévoit que cette surprime, exigée par l’assureur de l’immeuble, doit être supportée uniquement par lui.

Entre la hausse générale des primes d’assurance habitation et le fait que certains commerces sont considérés comme plus exposés au risque d’incendie ou de sinistre, la tentation est forte pour la copropriété de faire payer davantage le bar du rez-de-chaussée. L’assureur Leocare évoque d’ailleurs des villes « plus exposées à des aléas précis et constituées d’une concentration urbaine favorisant les sinistres du quotidien, », cité par le magazine Capital. Reste à savoir si le règlement de copropriété peut vraiment imposer cette surprime au seul copropriétaire concerné.

Surprime d’assurance en copropriété : ce que risque le bar du rez-de-chaussée

La surprime en question est en général rattachée au contrat d’assurance multirisque de l’immeuble. Cette police couvre la conservation de l’immeuble dans son ensemble, peu importe que tel lot soit occupé par un bar, un commerce ou un logement. Juridiquement, il s’agit donc de charges générales de copropriété, qui doivent être réparties entre tous les copropriétaires en fonction des tantièmes attachés à chaque lot, conformément à l’article 10 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Le fait qu’un bar présente un risque de sinistre plus élevé ne permet pas au règlement de copropriété de déroger à ce principe de répartition légale impérative. La jurisprudence se montre constante : une clause qui met à la charge d’un seul copropriétaire la surprime d’assurance liée à son activité est réputée non écrite, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 8 septembre 2016 (3e civ., n° 15-17.000) à propos d’un dancing. Le copropriétaire du rez-de-chaussée peut donc légitimement refuser de payer une surprime que le règlement entend lui imputer seul.

Quand la clause de surprime est réputée non écrite et ce que cela change

Une décision de la cour d’appel de Paris du 7 mars 2013 (affaire SAS Espaces Roméo Guérin) a jugé qu’une clause imposant la surprime d’assurance aux seuls propriétaires de certains lots commerciaux devait être écartée. Elle n’est pas seulement annulable : elle est réputée non écrite, car contraire à la loi de 1965, qui est un texte d’ordre public. Autrement dit, la clause est censée ne jamais avoir figuré dans le règlement, avec un effet rétroactif interessant pour les copropriétaires concernés, meme s’ils ont payé pendant des années.

Cette rétroactivité ouvre droit à un remboursement des charges indûment versées. Le copropriétaire qui a acquitté la surprime peut en demander la restitution au syndicat des copropriétaires dans la limite de cinq années en arrière, délai de prescription prévu pour les actions personnelles par l’article 2224 du code civil. Dans un contexte où certains territoires sont « fortement exposée aux épisodes méditerranéens et aux risques d’inondations par ruissellement, », précise encore Leocare, le montant global de la prime d’immeuble peut augmenter, mais sa répartition reste commune à tous les lots.

Comment un copropriétaire de bar peut-il contester la surprime d’assurance ?

En pratique, un copropriétaire qui se voit réclamer une surprime attachée à son bar a intérêt à commencer par relire son règlement de copropriété et les contrats d’assurance de l’immeuble. Si une clause vise expressément les lots du rez-de-chaussée ou les locaux commerciaux pour leur faire supporter une surprime, il peut adresser au syndic un courrier recommandé rappelant l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la jurisprudence de la Cour de cassation et de la cour d’appel de Paris, et demander la mise à jour de la répartition des charges ainsi que le remboursement des sommes trop payées sur les cinq dernières années.

Le syndicat des copropriétaires conserve tout de même un levier : il peut engager la responsabilité civile délictuelle du propriétaire du bar si l’activité est contraire à la destination de l’immeuble, ou si le local ne respecte pas les normes de sécurité incendie ou les règles applicables aux établissements recevant du public, en démontrant un préjudice pour la copropriété. Dans un paysage où, selon l’État, « le coût de la sinistralité des catastrophes naturelles devrait en effet augmenter d’environ 40% d’ici 2050 pour les seuls enjeux climatiques, », la pression des assureurs se renforce, mais elle ne permet pas de contourner les règles légales de répartition des charges entre copropriétaires.