Impôts immobiliers 2026 : ce qui pourrait bouleverser propriétaires et bailleurs avec le nouveau budget, entre fiscalité locative et plus-values

Le projet de loi de finances pour 2026 s’annonce comme un tournant pour les propriétaires, les bailleurs et les vendeurs. Les impôts sur l’immobilier 2026 pourraient être revus en profondeur, avec un rééquilibrage de la fiscalité locative entre location nue et meublée. Des ajustements sont étudiés pour soutenir la location longue durée dans les zones où l’accès au logement est sous tension. Les arbitrages pourraient toucher à la fois les revenus locatifs et la taxation des ventes. C’est un changement d’ampleur pour le parc privé.

Concrètement, plusieurs pistes sont mises sur la table : relèvement de l’abattement du régime micro-foncier, fin de l’LMNP au réel via la suppression de l’amortissement, nouvelles règles pour les plus-values immobilières et clarification des cadres pour les locations touristiques. Certaines idées écartées en commission, comme le statut du bailleur privé, pourraient revenir dans le débat parlementaire. La bascule pourrait être nette.

Impôts sur l’immobilier 2026 : micro-foncier à 50 % et location nue favorisée

Le gouvernement envisage de relever l’abattement du régime micro-foncier de 30 % à 50 % sur les locations nues. Face aux meublés bénéficiant encore d’un abattement de 71 % jusqu’à 188 700 €, la mesure vise à rendre la location nue plus interressante pour des bailleurs qui cherchent la simplicité. L’idée est de réanimer les baux classiques, prisés dans les secteurs sous tension, sans imposer une comptabilité lourde. Les ménages bailleurs y gagneraient en lisibilité, en particulier ceux qui privilégient des baux de trois ans.

En miroir, un amendement prévoit la suppression de l’amortissement dont bénéficient les locations meublées non professionnelles. Jusqu’ici, ce mécanisme réduisait fortement la base imposable et creusait l’écart avec la location nue. La fin de cet avantage atténuerait la différence de traitement, poussant certains investisseurs à privilégier la stabilité et la simplicité des revenus des baux classiques. La question de la rentabilité nette après impôt deviendrait alors centrale dans chaque stratégie.

Plus-values et meublés 2026 : LMNP, meublés touristiques et chambres d’hôtes

Sur les plus-values immobilières, la vente de la résidence principale resterait exonérée, mais à une condition nouvelle : une occupation effective d’au moins cinq ans avant la cession. Aujourd’hui, l’exonération est totale quel que soit le temps passé dans le logement. Le durcissement recherché vise à freiner les opérations d’achat-revente rapides qui captent l’avantage sans ancrage résidentiel. Les vendeurs devraient donc recalibrer leur calendrier, surtout dans les zones où la valorisation est rapide.

Le projet entend aussi restreindre progressivement certaines déductions liées aux travaux ou à l’ancienneté dans le calcul des plus-values imposables. Une distinction plus nette est annoncée entre meublés touristiques et chambres d’hôtes, avec la possibilité d’aligner le cadre fiscal des premiers sur celui de la location nue. Autre piste débattue, le statut du bailleur privé permettrait, s’il revenait, de déduire jusqu’à 80 % du prix d’achat pour un bien destiné à la location longue durée ; la proposition a été rejetée en commission, mais n’a pas disparu du radar. Dans les zones tendues, une telle architecture fiscale réorienterait l’offre vers les résidents permanents.