Bail reconduit tacitement et DPE périmé : ce droit que beaucoup de locataires ignorent pour refuser une hausse de loyer

Un bail qui se renouvelle tout seul, un diagnostic de performance énergétique qui n’a jamais été vu ou qui a plus de dix ans : beaucoup de locataires se demandent s’ils peuvent réclamer un nouveau DPE lorsque leur bail est reconduit tacitement. La loi impose bien un DPE à la mise en location, mais qu’advient-il quand le même contrat se prolonge année après année, sans nouvelle signature et sans nouveau document énergétique ?

Le sujet vise des centaines de milliers de ménages, en particulier ceux entrés dans les lieux avant la généralisation du DPE en 2007 ou avant la réforme de 2021. Une question écrite n° 2902 déposée par la députée Anaïg Le Meur et publiée au Journal officiel le 8 novembre 2022 a justement cherché à clarifier ce point auprès du ministère chargé de la Ville et du Logement. La réponse, publiée le 28 mars 2023, réserve une surprise.

Reconduction tacite du bail et DPE : ce que répond le ministère

Dans sa question, Anaïg Le Meur décrit le risque de baux reconduits sans information énergétique actualisée : « Cette obligation ne concerne pas les reconductions tacites de bail et la succession des reconductions pourra donc amener à ce que des locations aient un diagnostic énergétique de plus de 10 ans. Enfin, pour les locations dont le premier bail a été signé avant juillet 2007, puis reconduit de manière tacite par la suite, il peut n’y avoir eu aucun DPE de réalisé », explique la députée Renaissance du Finistère. Elle vise les nombreux occupants installés depuis plus de quinze ans, en logement social comme dans le parc privé.

L’élue propose alors de rendre « périodique pour 10 années la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique pour éviter que les locations reconduites ne soient sans DPE valides ». Le ministère chargé de la Ville et du Logement refuse cette idée d’obligation automatique : il rappelle que « l’obligation d’annexer les diagnostics au contrat de bail ne vise que la signature du contrat mais pas la reconduction tacite qui n’implique aucune signature ». En clair, lors d’une reconduction tacite du bail, le bailleur n’est pas tenu de refaire ni de transmettre spontanément un nouveau DPE.

Droit du locataire : exiger un DPE valide en reconduction tacite

La même réponse publiée au Journal officiel nuance pourtant cette absence d’obligation proactive. Le ministère précise en effet que « si le propriétaire n’a donc pas d’obligation de fournir proactivement un DPE à son locataire lors de la reconduction tacite du bail en application de la loi, ce dernier est en revanche en droit d’exiger un DPE valide lors d’une reconduction tacite pour pouvoir justifier du respect du critère de décence ». Le cœur du message tient dans ce point : le propriétaire ne donne pas le DPE d’office, mais le locataire peut le demander.

Concrètement, ce droit porte sur un DPE valide et non sur un simple rappel de l’ancien document. Si le DPE joint au bail initial est périmé ou s’il a vu sa durée de validité réduite parce qu’il a été réalisé avant juillet 2021, la demande du locataire conduit en pratique à en refaire un. Le ministère rattache ce droit au critère de décence du logement, qui inclut désormais une dimension de décence énergétique : sans DPE à jour, difficile de prouver que le bien respecte les seuils exigés.

Cas pratiques, portée juridique et effet sur le loyer ?

Dans la pratique, tout dépend de l’ancienneté du bail et du diagnostic initial. Certains occupants, entrés avant 2007, n’ont jamais eu de DPE à l’entrée ; d’autres disposent d’un document devenu caduc. Selon les analyses relayées à partir de la réponse ministérielle du 28 mars 2023, un locataire dont le bail est reconduit tacitement peut demander un DPE valide pour vérifier la performance énergétique de son logement. Cette position « reste toutefois applicable sous réserve de l’appréciation des juges », ce qui signifie que, en cas de litige, ce seront les tribunaux qui trancheront au vu de la situation précise.

Dernier enjeu, et non des moindres : le loyer. Selon la réponse reprise par les spécialistes, depuis août 2022, un propriétaire ne peut plus augmenter le loyer, même via l’indice de référence des loyers, s’il ne justifie pas d’une classe énergétique E minimum. Il doit donc disposer d’un DPE valide, réalisé selon la méthode 3CL. Pour un locataire, demander un DPE à jour lors d’une reconduction tacite peut aussi servir à contester une hausse de loyer qu’il estime mal fondé.