Charges de copropriété impayées : ces armes juridiques et l'assurance méconnue que le syndicat peut activer pour sauver la trésorerie de l'immeuble

Charges de chauffage qui explosent, travaux d’isolation imposés, inflation des coûts de gestion… Dans de nombreuses copropriétés, la trésorerie se tend et certains copropriétaires cessent de payer. Or la loi du 10 juillet 1965 (article 10) est sans ambiguïté : tous les copropriétaires doivent régler leurs charges, à hauteur de leur quote-part, pour que l’immeuble continue à fonctionner.

Le rapport de la commission d’enquête du Sénat sur la paupérisation des copropriétés, rendu public en juillet 2024, estime ainsi que quelque 215 000 copropriétés « ont un montant d’impayés d’au moins 20 % de leur budget annuel ». Dans ce contexte, le recouvrement des impayés de charges devient un enjeu central pour chaque syndicat des copropriétaires… et les marges de manœuvre existent.

Impayés de charges : un risque systémique pour la copropriété

Pour les assureurs spécialisés, la tendance est claire. « Les impayés de charges de copropriété restent un enjeu majeur pour la stabilité financière des immeubles collectifs en France, avec une tendance à la hausse depuis plusieurs années », explique Bénédicte Blin, responsable et experte du pôle Gestion locative chez Sada Assurances, interrogée par ImmoMatin. Elle rappelle qu’en 2024, près d’1 million de propriétaires étaient en défaut de paiement, soit environ 20 % des charges réclamées, pour un montant cumulé de 2 milliards d’euros, avec des situations particulièrement tendues en Île-de-France, en Seine-Saint-Denis, dans les Bouches-du-Rhône et en Outre-mer.

Sur le terrain, les syndics confirment cette montée des arriérés. « En effet, c’est très fréquent », constate Sylvain Delesalle, directeur général du cabinet francilien My Syndic, interrogé par Le Particulier. Il dit observer des impayés récurrents dans « environ la moitié » des immeubles qu’il gère, avec des profils de débiteurs très variés : propriétaires occupants fragilisés par un accident de la vie, bailleurs dépassés par leurs charges, ou encore multi-propriétaires qui arbitrent entre plusieurs créanciers. Pour certains ensembles, le seuil de 20 à 25 % d’impayés fait planer la menace d’une intervention d’un mandataire ad hoc et d’une mise sous tutelle de la gestion.

Adapter le recouvrement au profil du débiteur et cadrer la procédure

La première clé, pour les professionels comme pour les syndics bénévoles, reste de différencier les situations. « La plupart des copropriétaires débiteurs sont des personnes de bonne foi, qui ont un accident de la vie, un problème passager… Dans ce cas, il est généralement possible de trouver des solutions à l’amiable ensemble », souligne encore Sylvain Delesalle. Concrètement, cela passe souvent par un plan d’apurement écrit, un étalement des appels de fonds ou l’orientation vers des aides sociales, tout en rappelant fermement l’obligation légale de paiement.

Lorsque l’échange informel ne suffit plus, le syndic dispose d’un arsenal très structuré par la loi de 1965 et son décret d’application. Après les premières relances, il envoie une mise en demeure de payer, désormais possible par lettre recommandée électronique depuis le décret du 22 décembre 2025. À défaut de règlement dans le délai d’environ 30 jours, les intérêts de retard commencent à courir, l’article 19-2 permet de réclamer par anticipation les provisions à venir, et une tentative de règlement amiable (conciliation ou médiation) peut s’imposer avant toute saisine du tribunal judiciaire.

• le rappel amiable personnalisé et, si besoin, un échéancier d’apurement signé ;
• la mise en demeure formalisée, support de départ des intérêts et d’actions ultérieures ;
• le recours à un conciliateur ou médiateur pour sécuriser un accord écrit ;
• l’action en justice, avec possibilité d’hypothèque légale et de saisies pour garantir le paiement, les frais étant en principe imputés au seul copropriétaire défaillant.

Sécuriser la trésorerie : assurance et avances de charges

Même bien menée, une procédure de recouvrement prend du temps. Pour éviter que l’ascenseur tombe en panne faute de budget ou que les factures d’énergie ne soient plus réglées, certains syndicats choisissent de compléter l’arsenal juridique par une assurance impayés de charges. Ces contrats, proposés à la fois aux syndics professionnels, aux syndics non professionnels et aux associations syndicales, prévoient généralement la prise en charge du recouvrement, une protection juridique étendue, et surtout l’avance des charges d’administration, de fonctionnement, d’entretien ou de rénovation des parties communes, voire des échéances d’un emprunt collectif.

« Nous sommes l’une des rares compagnies à faire l’avance des charges impayées du défaillant », précise Bénédicte Blin. Dans l’exemple qu’elle décrit, un copropriétaire qui ne règle pas sa quote-part après mise en demeure n’interrompt pas pour autant la vie de l’immeuble : l’assureur verse les sommes manquantes au syndicat, puis pilote le recouvrement auprès du débiteur, ce qui évite de répartir la créance sur les copropriétaires solvables. Les primes sont souvent calculées en fonction du nombre de lots ou de la surface totale, ce qui permet d’ajuster la couverture à la taille de la copropriété ; à chaque syndicat d’évaluer, en assemblée générale, jusqu’où il souhaite aller dans cette sécurisation de sa trésorerie.