Copropriété : votre géomètre a trouvé des erreurs dans l'état descriptif de division, faut‑il l’unanimité pour corriger les tantièmes selon la loi de 1965 ?

Le rapport vient de tomber : selon le géomètre-expert, les surfaces, les lots ou les quotes-parts de votre immeuble ne correspondent pas exactement à ce qui figure dans l’état descriptif de division. Certains copropriétaires se découvrent plus de tantièmes que prévu, d’autres moins, avec à la clé des charges réajustées et un poids de vote modifié en assemblée générale. Forcément, la question fuse : peut-on corriger simplement, ou faut-il l’accord de tout le monde ?

Dans une copropriété, l’état descriptif de division et le règlement forment la colonne vertébrale juridique de l’immeuble : ils définissent les lots, les parties communes, les tantièmes de copropriété et la façon dont chacun participe aux décisions et aux dépenses. Quand un professionnel met au jour une erreur dans ces documents, la tentation est grande de “remettre les compteurs à zéro” au plus vite. Mais la loi encadre très strictement la modification des tantièmes… Votre syndicat peut-il corriger ces chiffres à la majorité, ou faut-il l’accord de tous les copropriétaires ?

Tantièmes et état descriptif de division : le rôle du géomètre-expert

Lors de la mise en copropriété d’un immeuble, il faut d’abord le diviser entre parties privatives et parties communes. C’est là qu’intervient le géomètre-expert : il dresse les plans intérieurs, exploite les plans du maître d’ouvrage et rédige l’état descriptif de division, document présenté par la profession comme « essentiel en copropriété ». Cet état descriptif précise la situation des locaux, leur répartition dans l’immeuble, leur consistance et leur affectation, et il est annexé au règlement de copropriété.

Concrètement, l’état descriptif de division comporte une liste de lots privatifs, avec pour chacun un numéro, une description de l’usage (appartement, cave, commerce…) et les tantièmes qui lui sont attachés. Ces tantièmes correspondent aux quotes-parts de parties communes et aux charges liées aux équipements communs. Le géomètre-expert fixe aussi la quote-part de propriété du sol et les droits de vote attribués à chaque lot lors des assemblées générales. Autrement dit, toucher aux tantièmes revient à toucher à la propriété, aux charges et au pouvoir de vote de chaque copropriétaire.

Modification des tantièmes erronés : ce que prévoit la loi de 1965

La loi du 10 juillet 1965, qui encadre le statut de la copropriété, prévoit un principe fort : la répartition des charges et des tantièmes est en principe « intangible ». Dès qu’une décision modifie cette répartition, l’article 11 impose un vote à l’unanimité des copropriétaires. Corriger des tantièmes, même parce qu’un géomètre a révélé une erreur ancienne, revient bien à modifier la manière dont chacun contribue aux dépenses et participe aux décisions.

La même loi prévoit toutefois des cas précis où la répartition peut évoluer avec une autre majorité, parce que la modification des tantièmes n’est que la conséquence d’une décision principale : changement d’usage d’une partie privative, division d’un lot suivie d’une vente, travaux ou actes d’acquisition ou de disposition décidés par l’assemblée, avec les majorités des articles 24, 25 ou 26. Dans ces hypothèses, l’ajustement des tantièmes suit la majorité de la décision initiale. En pratique, quand un rapport de géomètre met simplement au jour une erreur de calcul ou de surface dans l’état descriptif de division, on n’est pas dans l’un de ces cas dérogatoires : la correction relève alors du régime de l’article 11 et doit être votée à l’unanimité, sous peine de décision contestable.

Erreur repérée par le géomètre-expert : quelles options pour votre copropriété ?

Tout commence donc par une bonne qualification de “l’erreur” révélée par le géomètre. Plusieurs situations peuvent se présenter :

• une erreur matérielle de l’état descriptif de division (inversion de numéros de lots, coquille dans une désignation) qui ne change pas la répartition des charges ;
• une erreur de surface ou de calcul de tantièmes qui fait que certains lots paient trop ou trop peu de charges de copropriété par rapport à ce qu’ils devraient ;
• une clause de répartition des charges contraire aux critères prévus par la loi.

Dans le premier cas, la jurisprudence admet que le juge puisse rectifier une simple erreur matérielle affectant l’état descriptif de division, sans pour autant modifier les droits de chacun sur les parties communes. Dès que l’on bascule dans les deux autres hypothèses, on touche directement à la répartition des charges et aux droits de vote. L’assemblée doit alors soit voter une nouvelle grille de tantièmes à l’unanimité, sur la base des calculs du géomètre, soit, si l’unanimité est impossible, envisager une action en justice : action en révision des charges (prévue à l’article 12 en cas de lésion importante, supérieure à un quart), ou action pour faire déclarer non écrite une clause de répartition illicite et obtenir une nouvelle répartition pour l’avenir. Ces procédures, engagées avec l’aide d’un proffessionnel du droit, permettent en général de corriger la situation pour le futur, sans remettre en cause les charges définitivement approuvées les années passées.