Encadrement des loyers : l'échéance de 2026 bientôt repoussée, ce que cette prolongation de 2 ans va changer pour votre bail
Prévu pour s'éteindre fin novembre 2026, l'encadrement des loyers pourrait finalement survivre deux années de plus dans les grandes villes concernées. Entre sursis politique et incertitudes pour les communes restées à la porte, les règles du jeu pourraient bouger pour tous.
Mis en place à titre experimentale en 2019 à Paris puis étendu à d’autres métropoles, l’encadrement des loyers devait en théorie s’arrêter fin novembre 2026. Inscrit dans l’article 140 de la loi ELAN et prolongé une première fois par la loi 3DS, il plafonne le loyer des nouveaux baux dans certaines zones tendues.
À moins de deux ans de cette échéance, le gouvernement et le Parlement étudient une prolongation de deux ans, sans ouvrir le dispositif à de nouvelles communes. Pour locataires et propriétaires, l’enjeu est simple : savoir ce que ce sursis changerait par rapport à une fin sèche de l’expérimentation. La réponse n’est pas la même pour tout le monde.
Prolongation ou fin de l’encadrement des loyers : trois scénarios d’ici 2026
Prévu à titre expérimental par la loi ELAN du 23 novembre 2018, l’encadrement des loyers a déjà été prolongé jusqu’au 24 novembre 2026 par la loi 3DS du 21 février 2022. Il s’applique aujourd’hui dans plusieurs grandes agglomérations comme Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, une partie du Pays Basque ou la métropole de Grenoble. Dans ces villes, le loyer hors charges des nouveaux baux de résidence principale ne peut pas dépasser un plafond fixé par arrêté préfectoral.
Les discussions en cours tournent autour de trois options. La plus mise en avant serait de prolonger les expérimentations de deux années supplémentaires dans les communes déjà couvertes, sans en ajouter d’autres, alors que 73 collectivités volontaires, soit environ 1 150 communes, ont déposé un dossier. Une autre piste évoquée consisterait à rendre le dispositif durable au delà de 2026, quand certains élus plaident à l’inverse pour laisser l’expérimentation s’éteindre à la date prévue. Le tableau ci dessous résume ces scénarios.
| Scénario | Durée | Communes concernées | Effet pour les locataires | Effet pour les bailleurs |
|---|---|---|---|---|
| Prolongation de 2 ans | Deux ans de plus après fin nov. 2026 | Communes déjà encadrées uniquement | Plafonds actuels maintenus pour les nouveaux baux | Obligations inchangées, visibilité sur deux ans |
| Pérennisation du dispositif | Sans date de fin, dispositif durable | Possibilité d’élargir aux villes candidates | Règles figées dans le temps, climat plus stable | Contraintes durables, moindre liberté tarifaire |
| Fin de l’expérimentation | Arrêt au 24 novembre 2026 | Plus aucune commune encadrée | Négociation au cas par cas avec le bailleur | Plus de plafonds locaux, autres règles toujours là |
Prolongation de l’encadrement : ce que cela changerait pour loyers et baux
Dans les communes où il s’applique, l’encadrement des loyers repose sur un loyer de référence fixé chaque année par un observatoire local, quartier par quartier, selon la date de construction, le nombre de pièces et le type de location, vide ou meublée. Ce loyer médian est ensuite majoré de 20 % pour déterminer le loyer de référence majoré, c’est à dire le plafond théorique. Dans un exemple chiffré pour un deux pièces meublé d’avant 1946 dans le quartier Vivienne à Paris, le loyer médian de référence en juillet 2021 était de 31,6 euros par m², ce qui donne un plafond d’environ 37,9 euros le m², soit 1 516 euros par mois pour 40 m². La seule façon de dépasser ce plafond reste le complément de loyer, réservé aux logements présentant un atout réellement exceptionnel par rapport aux biens comparables du secteur, comme une grande terrasse, une vue rare ou des équipements très haut de gamme. Depuis la fin août 2022, certains logements jugés inconfortables, en particulier les passoires thermiques, ne peuvent plus bénéficier de ce complément. En cas de prolongation de deux ans, ces règles seraient simplement maintenues plus longtemps, tout comme les possibilités de contestation et de sanction : un locataire disposerait toujours de trois mois après la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation en cas de loyer ou de complément contesté, et le représentant de l’État pourrait continuer à infliger des amendes administratives allant jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale, avec retour rétroactif au loyer encadré.
Il est utile de rappeler que cette expérience d’encadrement du niveau des loyers ne remplace pas le plafonnement de la hausse entre deux locataires, applicable dans toutes les locations situées en zone tendue. Ce second mécanisme limite déjà l’augmentation du loyer à l’évolution de l’indice de référence des loyers, sauf travaux importants, et il continuerait à s’appliquer même si l’expérimentation prenait fin en 2026. Dans le même esprit, d’autres garde fous comme les restrictions de hausse pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique resteraient en place. Autrement dit, une éventuelle prolongation de deux ans ne créerait pas de nouvelles règles, mais prolongerait dans le temps le plafond local au dessus duquel un loyer ne peut pas monter dans les villes déjà encadrées, en s’ajoutant aux dispositifs nationaux qui encadrent déjà l’évolution des loyers.
En bref
- Mis en place depuis 2019 et prolongé jusqu'au 24 novembre 2026, l'encadrement des loyers concerne aujourd'hui plusieurs grandes métropoles en zones tendues.
- Gouvernement et Parlement envisagent deux années supplémentaires d'expérimentation sans nouvelles communes, avec en toile de fond l'alternative pérennisation ou extinction.
- Entre plafonds maintenus, compléments de loyer contestables et autres garde-fous nationaux, locataires et bailleurs doivent anticiper des règles qui pourraient évoluer sans disparaître.
