Immobilier neuf : Jeanbrun accusé de flop, mais cette guerre qui a tout bloqué pourrait aussi doper le dispositif le jour où elle s’arrêtera

Moins de 20 000 logements neufs vendus en France au premier trimestre 2026, des réservations en chute de 14,3 %, des ventes aux particuliers en recul de 11 % et aux bailleurs sociaux de 35 % : les chiffres dévoilés mi-mai par la FPI ont immédiatement braqué les projecteurs sur le dispositif Jeanbrun, accusé de démarrer en « flop ». Entré en vigueur le 21 février pour prendre le relais du Pinel, il ne pèse, pour l’instant, que « quelques centaines » de ventes sur les 3 049 transactions réalisées par des investisseurs. Loin, très loin des ambitions affichées.

Car la FPI rêvait d’environ 4 000 ventes par mois en Jeanbrun, afin de retrouver les quelque 60 000 ventes annuelles générées par l’ancien dispositif Pinel, arrêté le 31 décembre 2024. Face à cet écart, une partie de la presse économique parle déjà d’échec, pointant une fiscalité jugée trop technique et une communication insuffisante. Mais pour Pascal Boulanger, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, ce procès est mal instruit : selon lui, ce n’est pas Jeanbrun qui cale, c’est la guerre qui a brutalement bloqué le marché. Et le calendrier, lui, ne laisse aucune marge de doute.

Jeanbrun, un prétendu flop lancé sept jours avant la guerre

Les dates se suivent et se télescopent. Le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun entre officiellement en vigueur après des mois de discussions avec les professionnels. Sept jours plus tard, le 28 février 2026, Donald Trump déclare la guerre à l’Iran. La première semaine de mars est qualifiée de « catastrophique » pour le logement neuf. Dans ce climat d’incertitude géopolitique, les réservations reculent, les acheteurs se figent, et le lancement du nouveau mécanisme fiscal se retrouve aussitôt parasité.

C’est précisément ce qu’entend démontrer Pascal Boulanger. « Le dispositif faisait flop à cause du conflit armé, ça a été traduit par le dispositif est un flop, ce n’est pas du tout la même chose », explique-t-il, interrogé par Capital. Pour illustrer son propos, le président de la FPI résume la situation par une image simple : « Ce n’est pas le pilote qui est mauvais, c’est la voiture qui est tombée en panne. » Pour lui, Jeanbrun n’est donc pas intrinsèquement défaillant ; il a simplement été lancé au pire moment possible.

Une crise géopolitique qui plombe tout le marché, pas seulement Jeanbrun

Un point crucial renforce l’argumentaire des promoteurs : la baisse ne touche pas que les investisseurs ciblés par Jeanbrun. « Les chiffres baissent aussi du côté des propriétaires occupants, alors que le dispositif Jeanbrun ne les concerne pas. C’est la preuve que le problème ne vient pas du dispositif », insiste Pascal Boulanger. Les ventes aux particuliers, qui regroupent à la fois les acheteurs en résidence principale et les investisseurs hors Jeanbrun, reculent de 11 %. La dégradation concerne l’ensemble du marché du neuf, pas un seul segment.

Ce réflexe de prudence en période troublée n’est pas nouveau. La FPI rappelle qu’en 1990 lors de la guerre du Golfe, en 2020 avec le Covid, en 2022 au moment du conflit en Ukraine, comme en 2026 avec la guerre au Moyen-Orient, les mêmes mécanismes se répètent sur l’immobilier. « Les investisseurs, quels qu’ils soient, propriétaires occupants ou investisseurs, ne sont pas enclins à faire des investissements de long terme en période de crise. Ils attendent », souligne encore Pascal Boulanger. Or acheter un bien dans le neuf signifie souvent s’engager sur quinze à vingt ans, un horizon difficile à assumer quand le contexte international s’embrase.

Matériaux, taux, confiance : ce que la guerre change concrètement pour le neuf

Sur le terrain, les effets de la guerre au Moyen-Orient ne se limitent pas au moral des investisseurs. Ils se lisent déjà dans les coûts de construction. Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, le reconnaît sans détour : la guerre constitue « un facteur exogène extrêmement impactant pour la production de logements ». Lors d’un déplacement à Bondy, il a précisé que sur les prix des matériaux de construction, « l’impact est déjà là ».

Les chiffres transmis à l’AFP par la Fédération française du bâtiment (FFB) confirment cette tension : jusqu’à 35 % de hausse pour certaines membranes bitumineuses utilisées pour l’étanchéité, et environ +20 % sur des produits plastiques comme le PVC ou certains isolants. La Capeb, qui représente les artisans du bâtiment, indique que 65 % de ses adhérents sondés ont reçu des avis de hausse des tarifs des matériaux, tandis que 56 % subissent déjà l’impact de la hausse du gazole non routier. Autant de surcoûts qui renchérissent le prix final des logements neufs et réduisent mécaniquement l’attrait des opérations pour les investisseurs.

Autre point de vigilance : les taux d’intérêt. Pour Vincent Jeanbrun, le conflit « peut avoir une incidence » sur le coût du crédit immobilier et va obliger l’exécutif à « s’adapter » pour « absorber cette crise et atteindre notre objectif de deux millions de logements d’ici 2030 ». Des taux plus élevés signifieraient des mensualités plus lourdes et des rendements amoindris pour les particuliers qui utilisent Jeanbrun pour financer un bien locatif. Dans ce contexte, le ministre dit vouloir « travailler rapidement » à la mise en place d’un observatoire des prix des matériaux de construction, afin de « voir sir les hausses sont justifiées ou s’il y a des effets d’aubaine ».

Jeanbrun, un dispositif perfectible mais jugé solide par les promoteurs

Malgré ce démarrage contrarié, Pascal Boulanger continue de défendre l’outil lui-même. Pour le président de la FPI, le dispositif Jeanbrun reste un bon cadre fiscal. Il repose sur un amortissement fiscal des investissements locatifs dans le neuf, en lieu et place de la réduction d’impôt directe qui faisait la force de Pinel. Concrètement, l’investisseur peut déduire une partie du prix de son bien de ses revenus fonciers sur plusieurs années, ce qui allège sa fiscalité. Une mécanique un peu plus technique, jugée moins lisible par certains, mais qui n’est pas au coeur du trou d’air actuel selon la profession.

La FPI plaide néanmoins pour plusieurs ajustements. Deux pourraient intervenir sans toucher à la loi de finances. D’abord, rouvrir la possibilité de louer le bien à un ascendant ou descendant sorti du foyer fiscal, comme c’était le cas en Pinel. « Peu de gens l’utilisent, mais beaucoup sont contents de savoir qu’ils peuvent l’utiliser. Psychologiquement, c’est un dispositif très important », défend Pascal Boulanger. Ensuite, intégrer les maisons individuelles au champ du Jeanbrun, aujourd’hui réservé aux appartements en collectif, afin d’élargir les opportunités pour les ménages.

Vers un Jeanbrun renforcé après la guerre ?

D’autres pistes de réforme supposent, elles, une future loi de finances. La FPI propose de relever les taux d’amortissement actuellement fixés à 3,5 %, 4,5 % et 5,5 % selon les niveaux de loyers, pour passer à 4 %, 5 % et 6 %. Elle demande aussi de doubler le plafond de déficit imputable sur les autres revenus, de 10 700 € à 21 400 €, montant déjà retenu pour encourager la rénovation thermique. Enfin, le plafond de déficit total, aujourd’hui limité à 8 000 €, pourrait être augmenté. Ces propositions rejoignent en partie la proposition de loi déposée par la sénatrice Valérie Létard fin avril.

Reste la question du timing. Là encore, Pascal Boulanger refuse de se risquer à un calendrier précis. « Si je dois poursuivre avec ma métaphore de la voiture en panne, pour que la voiture puisse fonctionner, – en somme pour que le marché de l’immobilier neuf reparte – il faut que la guerre s’arrête. Et je vous garantis que le jour où la guerre s’arrêtera, tout repartira. Le prix de l’essence baissera, les taux d’intérêt baisseront, les gens seront moins dans l’inquiétude. » Mais au-delà du choc conjoncturel, une tendance plus profonde inquiète les professionnels.

Une base d’investisseurs en recul, un objectif de 2 millions de logements sous tension

Selon Guillaume Martinaud, président du réseau Orpi, 25 % des clients se déclarant investisseurs ont disparu en quatre ans. Ce recul structurel pèse sur tous les dispositifs, quel qu’il soit, et pas uniquement sur Jeanbrun. Dans un marché déjà fragilisé, un amortissement fiscal jugé complexe ne suffit pas à faire revenir ces profils, même si la guerre devait se terminer rapidement. Il faudra, pour les convaincre, une visibilité retrouvée sur les taux, les prix de construction et la stabilité économique globale.

Pour le gouvernement, l’enjeu dépasse le seul débat autour du « flop » ou non de Jeanbrun. En janvier, le Premier ministre Sébastien Lecornu et Vincent Jeanbrun ont présenté le plan « Relance logement » avec un objectif clair : créer 2 millions de logements d’ici 2030, soit 400 000 par an, dont 125 000 logements sociaux dès cette année. Un soutien fiscal aux investisseurs particuliers a été mis en place, aux côtés d’un renforcement des aides pour les bailleurs sociaux et de mesures de simplification. Sans un redémarrage solide de l’investissement dans le neuf, dont Jeanbrun constitue l’un des leviers, cet objectif risque de devenir difficile à tenir.

*Le dispositif Jeanbrun est un amortissement fiscal applicable aux investissements locatifs dans le neuf, entré en vigueur le 21 février 2026 pour remplacer le dispositif Pinel arrêté au 31 décembre 2024. Les chiffres cités proviennent de l’Observatoire Statistique National du logement neuf de la FPI, qui couvre environ 90 % du marché. Les paramètres du dispositif (taux d’amortissement, plafonds de déficit) peuvent évoluer dans le cadre d’une prochaine loi de finances. Avant tout engagement, le recours à un conseiller patrimonial ou fiscal est recommandé pour apprécier la pertinence d’un investissement au regard de sa situation personnelle.*