Immobilier neuf : les ventes aux particuliers chutent de 5% et ce n'est pas à cause du manque de logements disponibles

Alors que la construction de logements neufs sort tout juste de sa pire année depuis près de quatre ans, la demande des ménages ne parvient pas à repartir franchement. Les derniers chiffres du Service des données et études statistiques (SDES), publiés le 20 août 2026, montrent qu’entre avril et juin, les promoteurs ont vu les réservations de logements par des particuliers repartir à la baisse, au moment même où ils remettaient davantage de biens sur le marché. Le contraste entre acheteurs prudents et offre en hausse se creuse.

Au deuxième trimestre 2026, 16 112 logements neufs ont été réservés par des particuliers en France, en données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables (CVS-CJO). Soit un repli de 4,8 % sur trois mois, l’équivalent d’une baisse de près de 5 % par rapport au début d’année, selon l’enquête ECLN du SDES. Sur l’ensemble du premier semestre, les réservations des ménages s’élèvent à 33 029 unités, un niveau à peine supérieur (+0,6 %) à celui de 2025, année déjà marquée par un point bas historique. Un paradoxe interressant pour un secteur qui espérait tourner la page de la crise.

Ventes de logements neufs aux particuliers : un T2 2026 de nouveau en recul

Dans les statistiques officielles, ces « ventes » correspondent à des réservations de logements neufs, c’est-à-dire des contrats préalables à l’acte définitif, qui servent de thermomètre commercial aux promoteurs. Au deuxième trimestre, les ménages ont réservé 16 112 logements, ce qui ne représente plus que 55,1 % de l’ensemble des réservations, particuliers et ventes en bloc réunies. La baisse touche à la fois l’habitat collectif, avec un recul de 4,6 % des appartements réservés, et les maisons individuelles, encore plus pénalisées avec une chute de 7,6 %. Par nature d’opération, les nouvelles constructions reculent de 4,0 %, quand les logements neufs issus de travaux sur existant plongent de 10,6 %.

Pour les professionnels, la faiblesse de la demande s’explique d’abord par le budget des ménages. Comme le résume un décryptage de La Tribune, les ménages restent contraints par le niveau des prix, l’apport demandé et le coût du crédit, alors même que le nombre de programmes proposés repart à la hausse. Au premier trimestre, les réservations institutionnelles avaient atteint 13 318 unités et représentaient déjà près de 45 % du total, signe que le centre de gravité du marché se déplace peu à peu des acheteurs particuliers vers les investisseurs.

Ventes en bloc, offre en hausse : les signaux envoyés par le marché

Du côté des ventes en bloc, réalisées auprès d’investisseurs institutionnels comme les bailleurs sociaux ou les foncières, la tendance n’est guère plus dynamique. Entre avril et juin 2026, 13 103 logements ont été réservés en bloc, soit une baisse de 3,2 % par rapport au trimestre précédent, toujours selon l’enquête ECLN. Ces achats en une seule fois d’un immeuble entier ou d’une partie de programme représentent 44,9 % de l’ensemble des réservations, mais ne suffisent plus à compenser la frilosité des ménages. « Les réservations par des bailleurs sociaux diminuent (-6,9% au deuxième trimestre après +7,9% au trimestre précédent) tandis que les réservations à destination des autres acquéreurs augmentent (+16,7% après -18,3%) », détaille le Service des données et études statistiques (SDES) du gouvernement.

En parallèle, les promoteurs ont accru leur offre : 17 499 logements neufs ont été mis en vente au deuxième trimestre, soit une hausse de 11,1 % après un recul de 7,3 % au début d’année, et le stock de logements disponibles a encore progressé de 1,6 % entre fin mars et fin juin. Le nouveau « statut du bailleur privé », aussi appelé « dispositif Jeanbrun », entré en vigueur fin février 2026, devait encourager l’investissement locatif et conduire à la construction de 50 000 logements supplémentaires par an. Selon Edouard Fourniau, président de la société de gestion patrimoniale Consultim Groupe cité par BFMTV, ce mécanisme intéresse pour l’heure surtout les multipropriétaires et ménages aux plus haut-revenus, car il permet avant tout d’imputer du « déficit foncier » sur le revenu global. Le SDES précise enfin que, depuis mars 2026, la base de son enquête ECLN repose sur le système Sitadel3, ce qui peut conduire à de légères révisions des séries statistiques lors des prochaines publications.